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En más de 20 años de asesorar sobre inversiones en el mercado inmobiliario de Florida, he sido testigo del crecimiento económico de varios vecindarios y comunidades y la resiliencia de estas regiones en tiempos de crisis. Así como es importante para el inversor global elegir regiones con un fuerte potencial de crecimiento, también es fundamental comprender la fortaleza económica de un área determinada. Los precios pueden mostrar una tendencia al alza, pero en caso de crisis inesperadas y sin precedentes, como las que enfrentamos ahora, ¿cómo se comportará una región?
En este artículo, abordaremos cuatro indicadores clave que rastreamos en AMG International Realty para determinar la fortaleza económica de un vecindario o comunidad. Diariamente seguimos las estadísticas del mercado inmobiliario de Florida y desarrollamos informes internos. Los que presentaremos en este artículo son solo algunos, por importantes que sean, que creemos que son interesantes para que el cliente tenga conocimiento, antes de comprar casas en Orlando o departamentos en Miami.
También es importante resaltar que los indicadores por sí solos no brindan información completa sobre la salud económica de una región. El día a día de los agentes inmobiliarios, que dialogan con compradores y vendedores en todo momento, constituye el termómetro que permite la correcta interpretación del contexto económico de una región.
Estos son los principales factores que rastreamos para determinar la fortaleza económica de un vecindario o comunidad en particular:
1 – Meses de inventario (tasa de absorción)
La cantidad de meses en stock es uno de los principales indicadores del mercado inmobiliario de Florida. Le permite interpretar la relación entre la oferta y la demanda en una región determinada. Este indicador también se conoce como Tasa de Absorción, ya que indica la velocidad con la que el mercado puede absorber el inventario de propiedades en la región.
Hay varias formas de calcularlo. La forma más práctica es dividir la cantidad actual de propiedades en venta en la región por las ventas mensuales promedio de los últimos 12 meses. El resultado es el tiempo medio que tardaría en venderse una propiedad, en meses.
Supongamos que el resultado del índice es 6 (seis). Entonces, una interpretación sería que, al poner una propiedad en venta hoy en esa región, tardaría aproximadamente 6 meses en venderse.
Como regla general, el mercado inmobiliario de la Florida considera que Tasas de Absorción inferiores a 5 indican que ese mercado es Vendedor, es decir, es favorable para quien quiere vender. En este escenario, hay pocas propiedades ofertadas y una gran demanda por parte de los compradores.
Cuando la tasa de absorción es cercana a 5, el mercado está equilibrado. La oferta y la demanda están equilibradas.
Cuando la tasa de absorción es superior a 5, significa que el mercado es COMPRADOR. Hay una gran oferta de propiedades y pocos compradores. En este contexto, el mercado es favorable para quienes quieren comprar, ya que sería más fácil negociar por precios más bajos.
CURIOSIDAD HOY EN FLORIDA: Con la pandemia, muchos propietarios (viviendas unifamiliares) en el centro de Florida y áreas suburbanas de Miami, decidieron esperar la crisis para vender la propiedad. Con eso, Florida comenzó a vivir una situación de bajo inventario de viviendas residenciales unifamiliares. Estos propietarios temen el riesgo de contagio por el virus y prefieren no recibir visitas de extraños que visitan la propiedad donde viven. Al mismo tiempo, no sabrían adónde ir en caso de venta. En este mismo período, especialmente al inicio de la pandemia, los neoyorquinos y residentes de los centros urbanos del norte de los EE. UU. (donde las tasas de contagio son altas), iniciaron un verdadero éxodo urbano hacia las regiones suburbanas de Florida, en busca, precisamente, , de viviendas unifamiliares. La demanda de este tipo de propiedad ha aumentado mucho. La baja oferta y la alta demanda han llevado la tasa de absorción en algunas regiones de Florida, para viviendas unifamiliares, a tasas inferiores a 1 (menos de un mes para vender).
2 – Meses de stock en alquiler
De la misma manera que el indicador de meses de inventario (tasa de absorción) para propiedades en venta explicado en el tema anterior, el “Meses de inventario en alquiler” es similar, pero para alquileres. Este indicador es igualmente importante ya que mide la tasa de absorción de rentas.
Se calcula dividiendo la cantidad de inmuebles activos en el mercado en alquiler por el promedio de contratos de alquiler en la región en los últimos 12 meses. El resultado es el tiempo medio que tardaría en alquilarse un determinado inmueble, en meses.
3 – Proporción entre propietarios e inquilinos
Cuanto mayor sea el número de propietarios que residen en una misma propiedad, mejor será la salud económica de esa región, especialmente en tiempos de crisis. Las familias que son propietarias de la propiedad en la que residen tienen menos probabilidades de vender la propiedad. Los inmuebles en alquiler no generan el mismo apego y están orientados a la inversión. Una persona que es propietaria de dos inmuebles, siendo el primero su residencia y el segundo destinado a obtener ingresos por alquiler, tenderá a vender el segundo en tiempos de crisis. Por lo tanto, las regiones donde se alquilan la mayoría de las propiedades pueden verse sacudidas en tiempos de crisis, con muchas unidades que se ponen a la venta al mismo tiempo, generando un aumento de la oferta y la consiguiente depreciación de los precios.
Este indicador se calcula dividiendo el número de propiedades en venta en una región determinada por el número de propiedades en alquiler.
Proporción de propietarios a inquilinos en el mercado inmobiliario de Florida
4 – Comportamiento del precio por metro cuadrado
Hay varios indicadores relacionados con el precio por metro cuadrado que se pueden seguir.
El indicador más obvio y popular seguido por el mercado es la apreciación del metro cuadrado en una determinada región en comparación con el mismo período del año anterior y también en comparación con el mes inmediatamente anterior. Estas métricas se visualizan mejor en gráficos con la evolución de los precios por metro cuadrado, mes a mes o año a año.
La tendencia alcista se puede ver en el gráfico, pero no se puede interpretar de forma aislada. En el ejemplo que dimos en el primer tema, hoy en día los precios de las viviendas unifamiliares están experimentando una apreciación considerable. La razón, sin embargo, puede ser algo puntual donde la gente está esperando la crisis para ofrecer sus propiedades y, al mismo tiempo, hay un éxodo urbano de las regiones del norte del país hacia Florida.
En esta situación, interpretar el gráfico de forma aislada puede dar la impresión de que existe una tendencia alcista constante. Incluso puede ser cierto, pero ¿seguirá esta tendencia cuando pase la crisis? Existe la posibilidad de que una gran cantidad de propietarios ofrezcan sus propiedades de manera concentrada, en un período corto, invirtiendo el equilibrio de oferta X demanda que tenemos hoy.
Otros indicadores y características de la región
Como se mencionó al principio del artículo, los indicadores enumerados aquí no pueden interpretarse de forma aislada. Además de varios otros índices y métricas a analizar, también hay características del vecindario y la experiencia del corredor que opera en la región. Factores como el crecimiento demográfico, nuevas inversiones anunciadas para la región, principales vías de acceso, entre otros, deben ser analizados en conjunto.
Acerca de AMG Internacional Realty
AMG International Realty es una empresa global de bienes raíces que se especializa en Florida. Si estás interesado en saber más sobre el mercado inmobiliario de Florida, estadísticas y tendencias, contáctame y chatea conmigo ahora por WhatsApp: +1 (305) 498-6327 (Silvana Recalde).