Los bienes raíces en Florida para ingresos por alquiler son una de las inversiones globales más deseables del mundo. Existen dos modalidades principales: 1 – corto plazo (Ej.: Airbnb) y 2 – largo plazo. En el artículo “ Cómo calcular el ROI de una propiedad Airbnb en Miami ”, mostramos el cálculo detallado para el primer tipo de inversión (corto plazo). En esta ocasión, en este artículo abordaremos el segundo tipo, es decir, las propiedades destinadas al alquiler a largo plazo.
Si estás pensando en invertir en Florida, es imprescindible leer este artículo hasta el final y entender el funcionamiento y comportamiento del mercado en lo que respecta a los contratos de alquiler a largo plazo.
Corto plazo frente a largo plazo: ¿cuál es la diferencia?
Las propiedades de alquiler a corto plazo generalmente están dirigidas a turistas y viajeros de negocios. En Florida, esta modalidad es muy popular, ya que permite al propietario disfrutar de la propiedad en vacaciones (o cualquier otra época del año) y alquilarla cuando no la utilice.
Las propiedades a largo plazo requieren contratos más largos, que generalmente son de al menos 1 (un) año en Florida.
Son, por tanto, inmuebles destinados a un público que busca fijar residencia (generalmente familias).
Si bien las propiedades para alquileres a corto plazo están de moda en Florida, también existen grandes opciones de inversión, con excelentes retornos, en la modalidad de largo plazo.
¡Tenga cuidado al comparar los rendimientos a largo plazo entre Brasil y Estados Unidos!
Es costumbre en Brasil juzgar que una buena rentabilidad del alquiler en contratos a largo plazo está entre el 0,4% y el 0,5% mensual.
Según la tabla FipeZap , en abril de 2024, la rentabilidad promedio del alquiler residencial a largo plazo de departamentos de un dormitorio en Brasil fue del 6,57% anual, es decir, del 0,54% mensual.
Este retorno tiende a ser menor para departamentos de más dormitorios, por lo que existe consenso en el mercado brasileño de que el rango aceptable estaría entre 0,4% y 0,6%, considerando también las propiedades comerciales. Vea también: ¿Cuál es el tamaño ideal de departamento para invertir en Florida?
En este sentido, muchos pueden creer que cualquier rentabilidad por debajo de este rango no sería interesante.
Este es un análisis limitado, especialmente si se compara con inversiones internacionales, en economías consolidadas y con monedas fuertes. Hay que analizar otros factores.
Si analizamos únicamente el indicador “ingresos/cantidad invertida”, rara vez alcanzaremos el 0,5% mensual en el sector inmobiliario estadounidense. ¿Significa esto que invertir en Brasil es mejor que invertir en Estados Unidos?
Si la respuesta a esta pregunta fuera “Sí”, sería difícil explicar por qué los brasileños, incluidos los grandes inversores, ocupan los primeros puestos de la lista entre los extranjeros que más compran en Florida durante años consecutivos.
¡Y no son sólo brasileños! El mundo entero compra bienes raíces en Florida.
¿Están todos estos inversores tomando decisiones financieras equivocadas? ¡Es claro que no!
Cuando presento oportunidades de inversión en Florida en mi perfil de Instagram , o en mi newsletter mensual ( haga clic aquí para suscribirse ), es común, y perfectamente comprensible, que los inversores brasileños cuestionen los ingresos mensuales basándose en el simple cálculo “ingreso/valor” . invertido”.
Este análisis omite los principales factores que hacen que la inversión en el exterior sea considerablemente más prometedora que en Brasil. ¿Nombramos algunos? Ellos siguen:
- Potencial de apreciación en Florida: Aproximadamente 10% anual
- Devaluación del Real: El Real es una de las monedas más devaluadas del mundo, lo que de por sí dejaría cualquier retorno de alquiler en reales por debajo del retorno en dólares.
- Dolarización de Activos : Al invertir en una propiedad en Florida estará vinculando parte de sus activos a una moneda/economía fuerte y minimizando la exposición a riesgos políticos y económicos en Brasil.
Y hay otro factor del que pocas personas se dan cuenta en la comparación entre las dos economías (Brasil y Estados Unidos).
Las tasas de interés brasileñas se encuentran entre las más altas del mundo. Por otro lado, las tasas de interés estadounidenses se encuentran entre las más bajas del mundo.
Para comprender si una inversión es buena o mala en una economía determinada, es fundamental considerar la Tasa de Interés Básica de la economía respectiva.
Este tema es un poco más técnico, pero me propuse detallarlo en este artículo, en el siguiente tema:
El impacto de la tasa de interés preferencial en la comparación entre la rentabilidad de los alquileres a largo plazo en Brasil y en EE. UU.
La tasa de interés básica de un país es una guía (punto de referencia) para otras inversiones.
En Brasil, esta tasa se llama Selic y la define el Banco Central. Influye en todos los demás tipos de interés, como los préstamos y las inversiones financieras, ya que impacta directamente en el CDI.
Así mismo, EE.UU. tiene su Tasa de Interés Básica determinada por la FED (Banco Central Americano). Influye en el rendimiento de los llamados Bonos, que son valores emitidos por el gobierno o empresas. Los bonos del gobierno estadounidense, conocidos como bonos del Tesoro, se consideran los de menor riesgo del mundo.
La rentabilidad del alquiler de una propiedad también se ve influenciada por el tipo de interés básico del país. Generalmente, esta rentabilidad depende del tipo de interés, ya que los ingresos por alquileres también se perciben como una forma de ingresos pasivos , al igual que los bonos y las inversiones en fondos de bajo riesgo.
El mismo índice FipeZap mencionado anteriormente, que arroja una tasa de retorno del 6,54% anual para propiedades de 1 dormitorio en Brasil, también arroja una tasa de interés real (descontada por inflación) del 6,41%. Los valores están muy cerca.
¡Esta paridad también ocurre en Estados Unidos!
Por lo tanto, no es posible comparar los rendimientos de los alquileres en Brasil con los de Estados Unidos. Las tasas de interés de estas dos economías son muy diferentes. Mientras que Estados Unidos tiene una de las tasas más bajas del mundo, Brasil tiene una de las más altas.
Es natural, por tanto, que el rendimiento del alquiler en Estados Unidos sea inferior al experimentado en Brasil.
Brasil trae riesgos e incertidumbres que no son parte de la economía estadounidense. Por lo tanto, es razonable que el mercado exija mayores retornos para compensar estos riesgos en Brasil.
Por lo tanto, analizar sólo el indicador “ingreso/monto invertido” es hacer la vista gorda ante todos los riesgos e incertidumbres político-económicas que trae la economía brasileña. Como ya se mencionó, existen otros factores que, analizados desde una perspectiva macro, hacen de la inversión internacional una opción considerablemente más interesante.
Apalancamiento inmobiliario
Las bajas tasas de interés estadounidenses aportan una enorme ventaja a los inversores globales.
Es posible aprovechar el capital aprovechando el acceso a créditos inmobiliarios estadounidenses baratos.
En el artículo Cómo aprovechar tu riqueza en Florida explico detalladamente la estrategia que adoptan los grandes inversores globales para multiplicar sus activos.
Acerca de AMG International Realty
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