No todos los inversores extranjeros conocen la existencia de FIRPTA, una retención fiscal creada por el gobierno de los Estados Unidos para garantizar el pago adeudado del impuesto a las ganancias de capital, al vender una propiedad en los Estados Unidos. No es un impuesto, sino una retención (witholding). El monto retenido se puede reembolsar parcial o totalmente, después de que el vendedor haya enviado una declaración al IRS (IRS) que muestre el monto real del impuesto a pagar, si corresponde. Explicaremos en detalle en este artículo cómo funciona esta retención fiscal.

FIRPTA: Retención de impuestos sobre la venta de inmuebles por parte de extranjeros

¿Qué es FIRPTA?

FIRPTA es el acrónimo de “Ley del Impuesto sobre la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles”. Es la ley que regula el impuesto a pagar por los extranjeros en las transacciones inmobiliarias. La ley exige que los extranjeros que no tengan residencia fiscal en EE.UU. retengan, en la mayoría de los casos, el 15% del valor bruto de venta de la propiedad, transfiriendo esta cantidad directamente al Servicio de Impuestos Internos (IRS), dentro de los 20 días de la fecha de closing (transferencia de escritura).

Quien es considerado extranjero y debe retener la FIRPTA

FIRPTA se aplica al vendedor de bienes raíces que no es residente en los Estados Unidos. Las personas jurídicas extranjeras también están sujetas a las reglas de FIRPTA, dependiendo de la forma corporativa.

¿Es posible recuperar la cantidad retenida?

Si es posible. Es suficiente que el vendedor, preferiblemente con la guía de un contador y un abogado especializados, presente una declaración de declaración de impuestos (devolución de impuestos) al IRS. La declaración debe contener una declaración que muestre la ganancia (ganancia de capital) obtenida de la venta de la propiedad. En el caso de que el monto del impuesto adeudado sea menor que el monto retenido por FIRPTA, entonces el monto retenido se reembolsa al vendedor en exceso.

Ejemplo de monto a reembolsar en FIRPTA:

  1. Precio de compra de la propiedad: US $ 400 mil
  2. Valor de la venta de la propiedad: US $ 500 mil
  3. FIRPTA (15% sobre valor de venta): US $ 75 mil (15% X US $ 500 mil)
  4. Ganancia de capital (Valor de venta – Valor de compra): US $ 100 mil (US $ 500 mil – US $ 400 mil)
  5. Tasa del impuesto sobre las ganancias de capital a los efectos de este ejemplo: 15%
  6. Impuesto adeudado (tasa impositiva x ganancia de capital): US $ 15 mil (15% X US $ 100 mil)
  7. Monto a reembolsar (FIRPTA – Impuesto adeudado): US $ 60 mil (US $ 75 mil – US $ 15 mil)

* Estamos considerando, para los propósitos de este ejemplo, que la tasa de ganancia de capital también es del 15%. Ésta es la tasa para la mayoría de situaciones. Puede variar en función de los ingresos del propietario.

IMPORTANTE: El cálculo de la plusvalía es más complejo que el ejemplificado anteriormente, ya que se pueden deducir numerosos gastos relacionados con la propiedad, generando un menor impuesto a pagar. Este es el caso de los gastos relacionados con reformas del inmueble e incluso mobiliario, si el inmueble se ha vendido amueblado (llave en mano). Es fundamental contar con la orientación de profesionales con experiencia en el área para poder realizar el enunciado de la forma correcta.

¿Cuánto tiempo se tarda en realizar el reembolso de FIRPTA por parte del IRS (IRS)?

El proceso normal de reembolso puede demorar más de un año, ya que el vendedor solo podrá reclamar el reembolso en la próxima declaración de impuestos sobre la renta de EE. UU., Que suele ser el año siguiente. Una vez que se realiza la declaración y se solicita el reembolso, el IRS aún puede demorar alrededor de 6 meses en devolver el monto. Así, supongamos que la fecha de la transmisión de la escritura (Closing Day) fuera febrero de 2020, por lo que la solicitud solo se puede realizar en el calendario fiscal del año siguiente (inicio de 2021). Después de la solicitud, todavía hay un período de respuesta del IRS, que puede demorar alrededor de 6 meses.

Formulario 8288-B

En muchas situaciones, el vendedor puede no tener una ganancia de capital por la venta de la propiedad (a veces hay una pérdida), o la ganancia puede ser considerablemente menor que la cantidad a retener. Estas situaciones pueden causar importantes problemas de flujo de efectivo si se retiene el monto FIRPTA y el vendedor necesita esperar el período normal de reembolso desde la solicitud hasta el reembolso. En estas situaciones, la retención puede reducirse o eliminarse solicitando al IRS un certificado de retención (Certificado de retención para enajenaciones por personas extranjeras de intereses inmobiliarios de EE. UU.).

Esto se hace completando el formulario 8288-B.

Esta solicitud debe realizarse hasta la fecha de closing. A través de este formulario, el vendedor presentará al IRS un cálculo elaborado con la orientación de profesionales (contables y abogados) que demuestre que la ganancia de capital en la venta es menor al 15% del valor bruto de venta, o que no hay ganancia. De esta manera, la Title Company o abogado que realizará el closing (Closing Agent) retiene el valor de la FIRPTA en una cuenta de depósito en garantía (cuenta de garantía). El IRS suele tardar 90 días en responder a la solicitud, enviando un certificado que aprueba la devolución de la diferencia fiscal. En esta ocasión, el Closing Agent (Title Company o abogado) reembolsa al vendedor, transfiriendo la parte impaga del impuesto que estaba en garantía.

Exenciones de FIRPTA

Las principales situaciones en las que FIRPTA está exenta o puede evitarse son las siguientes:

1 – No se requiere la retención de FIRPTA si el precio de venta de la propiedad es menor o igual a US $ 300,000 y el comprador (incluidos los miembros de la familia) tiene la intención de usar la propiedad como residencia principal. En este caso, no es necesaria la retención siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

El comprador utilizará para fines personales (vivienda) durante más del 50 % del tiempo que la propiedad esté en uso durante los primeros dos años (dos períodos posteriores de 12 meses) después de la transferencia de la escritura).

La exención no se aplica a la tierra, incluso si el comprador tiene la intención de construir una residencia en la propiedad.

El comprador debe ser una persona física, natural, y debe firmar un documento de juramento (Declaraciones Juradas) donde declara por escrito que las condiciones anteriores son ciertas.

2 – Cuando el vendedor sea una LLC con dos o más miembros;

TENGA EN CUENTA: Incluso si se cumplen las condiciones anteriores y el vendedor está exento de FIRPTA, no está exento del impuesto sobre las ganancias de capital.

Nota importante sobre LLC: Muchos inversionistas compran una propiedad en Florida a través de una compañía tipo LLC para evitar la aplicación del impuesto a la herencia, que en Florida es el 40% del valor de la propiedad para extranjeros. Aunque una empresa LLC trabaja para la no aplicabilidad de FIRPTA, el solo hecho de tener una propiedad bajo una LLC no impide, por sí solo, la aplicabilidad del impuesto a la herencia. Conoce más sobre el impuesto de sucesiones en este artículo

Casos especiales (tasa inferior al 15%)

Cuando el valor de venta sea superior a US $ 300.000, pero inferior a US $ 1.000.000, y el comprador como Persona física utilizará la propiedad como su residencia principal, la tasa de retención es del 10%; o

¿Quién puede asesorarme sobre FIRPTA al vender mi propiedad?

CAP International trabaja en sociedad con abogados y contadores, en America Latina y Florida, especializándos en FIRPTA y otros tratamientos tributarios. Si quieres saber más sobre el proceso de compra y venta de inmuebles en Florida, contáctanos ahora mismo y chatea conmigo por WhatsApp: +55 11 98111-2555 (Carlos Barros).