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Triple Net Property o Propiedad “NNN”, como también se le conoce, es un tipo de propiedad comercial en los Estados Unidos que es muy popular entre los inversionistas que desean recibir ingresos pasivos por alquiler. Esta modalidad tiene numerosas ventajas y se diferencia considerablemente del alquiler estándar que conocemos. En Triple Net el inquilino es responsable de pagar los tres principales gastos del inmueble: impuestos, seguros y manutención. De ahí el nombre NNN, es decir, “neto, neto, neto”, mencionando estos tres gastos principales. Otra gran ventaja es el tipo de inquilino, extremadamente calificado, con altas calificaciones crediticias. Suelen ser grandes cadenas minoristas, como Burger King, Wallgreens, Starbucks, etc.
La modalidad Triple Net es una de las más deseadas por los inversores, ya que aporta estabilidad financiera en contratos de muy largo plazo (más de 20 años) y prácticamente no hay necesidad de ningún tipo de implicación / gestión por parte del propietario.
Sin embargo, es fundamental comprender las características de este tipo de inversión. Incluso en un grado considerablemente menor, los riesgos existen. Al tratarse de un tipo de alquiler específico, es muy recomendable que el inversor sea asesorado por un agente inmobiliario con experiencia en el segmento.
¡Sigue leyendo para comprender mejor este tipo de inversión!
Ventajas de invertir en bienes raíces Triple NET en Florida
Los beneficios de los alquileres Triple NET son numerosos. Imagínese tener la estabilidad financiera de recibir un alquiler durante los próximos 20 o 25 años, con un riesgo de incumplimiento considerablemente reducido y sin preocuparse por la gestión del alquiler. A continuación enumeramos las principales ventajas de invertir en bienes raíces Triple NET:
- Las propiedades son generalmente nuevas
- Contratos a largo plazo
- Inquilinos bien calificados con buenas calificaciones crediticias
- Los gastos con impuestos, seguros y mantenimiento de la propiedad son responsabilidad del inquilino.
- Mínima gestión del negocio, ya que los alquileres son a largo plazo y el mantenimiento corre por parte del inquilino
Retorno de la inversión NNN
Con tantas ventajas y riesgo reducido, es natural que el retorno esperado de la inversión en bienes raíces de Triple Net sea menor. Lo que también disminuye la cantidad a pagar a plazos, en comparación con el contrato de alquiler estándar, es que los tres gastos principales (impuestos, seguros y mantenimiento) son responsabilidad del inquilino. Es decir, el propietario renuncia a recibir una cantidad mayor, ya que no está teniendo ciertos gastos y el formato de negocio es menos arriesgado.
Generalmente, la “tasa de capitalización” de una inversión de Triple Net en Florida es de alrededor de 3 a 5% por año. La “tasa de capitalización” o “tasa de capitalización” es el porcentaje de retorno de la inversión, que se calcula dividiendo los ingresos netos generados por el alquiler sobre el monto pagado por la propiedad.
Los inquilinos con calificaciones crediticias altas (empresas con calificación BBB o superior) tienden a ofrecer tasas de capitalización más bajas, ya que el mercado los percibe como inquilinos menos riesgosos.
Imagine una propiedad de Triple Net donde una unidad de Walgreens, una cadena de farmacias calificada A + por las agencias de riesgo, es el inquilino. El precio de esta propiedad tiende a ser más alto, ya que Walgreens es un excelente inquilino, con una excelente calificación crediticia. Es una propiedad deseada por más inversores y, como resultado, el valor de mercado de esta propiedad tiende a ser mayor. El valor de la propiedad más alto da como resultado una Tasa CAP más baja, ya que al calcular este indicador, los ingresos netos generados por el alquiler se dividirán por un valor de la propiedad más alto.
Riesgos involucrados y atención al mercado
El hecho de tener una buena calificación crediticia no significa que la inversión esté libre de riesgos. No importa cuán pequeño sea el riesgo, siempre existe la posibilidad de incumplimiento por parte del inquilino. El inquilino puede tener una buena calificación crediticia al momento de firmar el contrato, pero durante la vigencia del contrato de arrendamiento, su salud financiera puede deteriorarse.
Es fundamental que el inversionista realice un análisis exhaustivo del presunto inquilino, accediendo a información de mercado e indicadores financieros, como razón deuda / capital, márgenes operativos, tasa de crecimiento, entre otros. También conviene estudiar las perspectivas del sector donde se inserta el inquilino. Estamos hablando de contratos por más de 20 años en un contexto global que cambia rápidamente. ¿Recuerdas Block Buster? El modelo de negocio se ha vuelto obsoleto.
Algunos sectores son más vulnerables que otros. Las farmacias y las cadenas de comida rápida, aparentemente, forman parte de sectores más prometedores.
Además del análisis del negocio y del sector, la propia propiedad también debe ser analizada en el contexto del mercado inmobiliario. Es buena la ubicacion? ¿Qué está pasando con el vecindario y los edificios circundantes? ¿Cuáles son las tendencias de demostración?
Atención al contrato Triple Net
También se debe prestar especial atención al contrato de alquiler, ya que es un documento complejo y específico. Los contratos suelen ser redactados por el arrendatario (grandes cadenas minoristas) y pueden estar considerablemente sesgados. Tenga cuidado con las cláusulas de cancelación, gastos inesperados y cláusulas de incumplimiento ineficaces.
Busque el consejo de un experto
Pocos inversores considerarán entrar en un negocio de NNN sin el asesoramiento de una consultora especializada en el segmento. AMG International Realty es una empresa inmobiliaria global. Si quieres saber más sobre la modalidad de inversión Triple Net en Florida, ponte en contacto ahora y charla conmigo por WhatsApp: +1 (305) 498-6327 (Silvana Recalde).