El precio promedio de los inmuebles en Orlando alcanzó el valor de US $ 325.000 en octubre de 2021, lo que significa una apreciación de más del 20% en comparación con octubre de 2020 (US $ 269 mil), según datos publicados por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de Orlando. Los números consolidan el mercado inmobiliario de Orlando como uno de los más prometedores del mundo para la inversión inmobiliaria. Y los precios muestran una tendencia a la baja. Por el contrario, varios factores sugieren que los precios seguirán aumentando, no solo para la región de Orlando, sino para el estado de Florida en su conjunto. En este articulo

Si está considerando invertir en Florida, asegúrese de leer este artículo y conocer los principales factores que continúan ejerciendo presión sobre los precios de las propiedades en Florida.

¿20% en un año? Sí, esta fue la apreciación de bienes raíces en Orlando

1 – Demanda muy alta

El mercado inmobiliario de Florida está experimentando una demanda inusual. Este comportamiento sin precedentes puede explicarse, en parte, por la pandemia. Los últimos dos años han visto una afluencia creciente de personas de otros estados de EE. UU. Que buscan vivienda en Florida.

Florida ya era una región popular para los norteamericanos, donde el invierno es muy duro. La tendencia ha existido durante décadas. El estado es percibido por los estadounidenses como uno de los mejores lugares para jubilarse, ya que ofrece un clima agradable durante todo el año y una excelente calidad de vida. No solo los jubilados, sino los estadounidenses en general, ven a Florida como un estado más feliz, con hermosas playas, clima tropical, sol la mayor parte del año y mucha publicidad. No es de extrañar que Florida también sea conocida como el “estado del sol”.

Sin embargo, la tendencia no fue tan significativa como se mostró durante la época de la pandemia. Muchos estadounidenses, a pesar de querer vivir en Florida, estaban atrapados en sus estados de origen por motivos de trabajo. Por eso, el sueño de cambio de estas personas fue algo, la mayoría de las veces, condicionado a la jubilación.

Con el inicio de la pandemia y la intensificación del trabajo a distancia, estas personas decidieron pasar largas temporadas en Florida, ya que podían trabajar como oficina en casa. Pasar una temporada en Florida no solo fue una forma de disfrutar de las playas y el clima tropical del “Sunshine Estate”, sino también una estrategia para escapar de los grandes y congestionados centros urbanos del norte, donde las tasas de contaminación eran extremadamente altas, especialmente en el fases inferiores. de la pandemia.

El clima cálido de Florida, en este sentido, permite actividades al aire libre. Además, el estado también ofrece varias regiones con baja densidad de población (menor riesgo de contaminación).

Como resultado, Florida experimentó una verdadera invasión de nuevos residentes, recibiendo más de 1,000 nuevos residentes por día. El flujo sigue siendo expresivo incluso hoy, lo que impacta considerablemente la demanda de viviendas residenciales en el estado.

2 – Las empresas comienzan a acompañar a sus empleados

El largo período de trabajo remoto “forzado” ha demostrado que este formato de actividad funciona y, en muchos casos, funciona incluso mejor que el trabajo presencial. El mundo empresarial empezó a estudiar modelos híbridos. El caso es que la pandemia ha alterado la dinámica empresarial, desencadenando una nueva forma de trabajar.

Con una gran cantidad de personas que ya trabajan de forma remota en Florida, una gran cantidad de empresas en los EE. UU. han decidido acompañar a sus empleados y migrar, total o parcialmente, sus actividades al estado.

La migración de operaciones a Florida también es parte de la estrategia de muchas corporaciones estadounidenses, ya que el estado se percibe como “favorable a los negocios”. Florida, además de ofrecer un entorno favorable a los impuestos (no hay impuesto sobre la renta a nivel estatal), también se ve como un destino donde se motiva el espíritu empresarial. No hay tanta burocracia e impuestos como en Nueva York o California.

Grandes corporaciones como Goldman Sachs, Disney Group (California), KPMG y otras ya han migrado o están migrando sus divisiones a regiones alrededor de Miami y Orlando.

Este movimiento coloca un gran peso en el lado de la demanda de propiedades residenciales y comerciales en la región. No hay señales de que la demanda de bienes raíces en Florida vaya a revertir la tendencia alcista.

3 – Interés bajo

Aún en el lado de la demanda, las tasas de interés históricamente bajas en los EE. UU. (la tasa más baja desde 1970) contribuyen a que las personas aprovechen la oportunidad para comprar nuevas propiedades.

4 – Los compradores de otros estados tienden a pagar más

Los compradores en estados como California y Nueva York están acostumbrados a promediar precios en el rango de $ 1 millón arriba, muy por encima del precio promedio en el centro de Florida hoy, que es de $ 325,000.

Esta disparidad entre una realidad y otra motiva una subasta de propiedades en un mercado ya extremadamente acalorado, donde “quien da más, recibe”. A los neoyorquinos no les preocupa demasiado recaudar $ 50,000 o $ 100,000 en bienes raíces para cumplir su sueño de vivir en una verdadera “mansión de Florida” a los ojos de quienes viven en un apartamento estrecho en Manhattan.

5 – Inventario bajo

Si, por un lado, la demanda sigue siendo alta, por otro lado, el inventario ayuda a aumentar el desequilibrio. Florida está experimentando niveles históricamente bajos de inventario, particularmente en el segmento de viviendas unifamiliares.

Alguien podría decir. “Está bien, pero es un momento único debido a la pandemia”. El cuadro a continuación muestra no. El inventario de bienes raíces de Florida Central ha estado disminuyendo durante 10 años.

Durante la pandemia, esta tendencia solo se intensificó, pero ya existía, lo que sugiere que no habrá cambios en este desequilibrio entre la oferta y la demanda en el corto plazo. El precio medio de los inmuebles en la región, por tanto, tiende a seguir apreciándose.

6 – Los constructores tardarán un tiempo en entregar nuevas unidades

Independientemente de los nuevos factores provocados por la pandemia, lo que explica parcialmente la curva decreciente en el inventario de Florida durante más de 10 años es el ritmo de las nuevas construcciones que no alcanza el crecimiento de la población.

Desde la crisis de las hipotecas de alto riesgo en 2008, los constructores no pudieron satisfacer la demanda. En ese momento, los constructores hicieron una pausa o detuvieron sus proyectos cuando el sector inmobiliario colapsó. No se puede decir que la reciente crisis pandémica haya tenido el mismo efecto, ya que los factores y las proporciones son completamente diferentes, pero el comportamiento es similar. Al comienzo de la pandemia, las empresas de construcción también redujeron sus actividades, sin saber lo que vendría.

A diferencia de la crisis de 2008, cuyos efectos se prolongaron durante varios años, la pandemia tuvo el efecto contrario. No pasó mucho tiempo para que el mercado inmobiliario comenzara a “moverse”, cambiando de manos. Este movimiento terminó teniendo un gran impacto en la demanda de nuevas propiedades, como se explicó anteriormente.

Las empresas de construcción de Florida se han dado cuenta de la necesidad expresiva de nuevas viviendas y se están quedando sin tiempo. Sin embargo, los proyectos necesitan tiempo para ser aprobados y construidos. Todo indica que, en los próximos años, no habrá suficientes viviendas nuevas para satisfacer la creciente demanda, lo que mantendría bajos los niveles de inventario y presionaría los precios de las propiedades en Florida.

7 – Falta de material para nuevas construcciones

Además del retraso natural para la aprobación y construcción de nuevas viviendas, los constructores se enfrentan a otro problema: la falta de material. Esto no es exclusivo del mercado inmobiliario. Hoy, el mundo entero experimenta una escasez de material (insumos y materias primas), en los más diversos sectores.

La industria redujo la producción durante la pandemia. Al mismo tiempo, existe una demanda reprimida que muestra toda su fuerza en esta fase de reapertura y reducción de restricciones. Lo poco que se produce se consume fácilmente, creando “brechas” en la cadena de producción.

Los procesos aún tardarán en ajustarse.

8 – Propietarios actuales sin incentivos para vender

En el segmento de viviendas unifamiliares, que es el más demandado en Florida en la actualidad, los propietarios actuales no tienen ningún incentivo para poner sus casas a la venta. La razón es simple: saben que si venden, tendrán dificultades para encontrar otro.

Con la tasa de interés en niveles históricamente bajos, se vuelve más atractivo refinanciar la propiedad con cuotas más pequeñas que venderla y correr el riesgo de no encontrar otra a precios y condiciones razonables. Es mejor refinanciar y esperar, después de todo, los precios solo aumentarán.

Este comportamiento ayuda a mantener el inventario de propiedades de Florida en niveles bajos.

Conclusión: los precios seguirán subiendo durante bastante tiempo

Es poco probable que las razones enumeradas anteriormente, que llevaron a la valuación significativa de bienes raíces en Orlando, desaparezcan después de la pandemia. Muchos de ellos son tendencias de más de diez años que solo se han intensificado ahora. Lo más importante es que los factores provocados por la pandemia tienden a consolidarse en el mercado, como el teletrabajo y la migración de empresas a Florida.

Tenemos entendido que Florida permanecerá en un desequilibrio entre la oferta y la demanda durante bastante tiempo. Invertir en bienes raíces de Florida es actualmente una de las mejores aplicaciones en el contexto global.

El inversionista brasileño puede aprovechar las bajas tasas de interés de Estados Unidos para comprar (30 años para pagar), solo demuestre ingresos en Brasil. Para los inversionistas brasileños, comprar una propiedad en Florida significa no solo hacer una inversión con un alto rendimiento esperado, sino también vincular parte de sus activos a una moneda fuerte, lejos de la inestabilidad política y económica brasileña.

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