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Aprender de las crisis pasadas es fundamental para cualquier inversor, especialmente para los inversores inmobiliarios. En este artículo explicaremos en detalle qué fue la Gran Crisis Subprime en 2008, sus causas y consecuencias. También comentaremos sobre las oportunidades que la crisis creó en el mercado inmobiliario de Florida, especialmente para los inversores extranjeros. Hoy estamos experimentando otra gran crisis que, al igual que la Crisis Subprime, está creando oportunidades en el mercado de la Florida. Si está pensando en comprar bienes raíces en Miami, Orlando u otra región de los EE. UU., lea este artículo con atención. Es en tiempos de crisis cuando surgen las oportunidades. Y este es uno de los mejores momentos de la historia para invertir en Florida.
¿Qué es subprime?
Pero, ¿qué es exactamente “subprime”?
En EEUU, quienes tienen un buen historial crediticio en el mercado tienen acceso a mejores tasas de interés. Estas se denominan “Tasas preferenciales”. Un cliente “Prime” suele pagar sus facturas a tiempo, puede acreditar altos ingresos y, en consecuencia, obtiene tasas más ventajosas de las entidades financieras, ya que el riesgo de impago es menor. Fueron llamados “Tasas de préstamos preferenciales”.
El título “Subprime” se deriva de “Prime”. El prefijo “sub” caracteriza un título de segundo piso, que se ofrece a los prestatarios que no tienen suficientes garantías o garantías para honrar el financiamiento. Eran los llamados Clientes “Ninja” (No Income, No Job, (and) no Assets = Sem renda, Sem emprego e Sem ativos).
La garantía se convirtió en la propia residencia del prestatario.
¡Eran malos créditos!
¿Qué fue la crisis subprime en 2008?
Los préstamos de alto riesgo iban bien. El mercado se mantuvo cálido. Los bienes raíces continuaron apreciándose en valor. En ese momento, la tasa preferencial de EE. UU. era del 1% anual. El fácil acceso al crédito hizo que millones de estadounidenses se endeudaran, sin la contrapartida adecuada para garantizar el pago.
¡Había comenzado una burbuja de proporciones desastrosas!
El mercado estaba tan emocionado que se lanzó un nuevo producto crediticio: financiar la “diferencia”, es decir, el valor que se revalorizaba el inmueble.
Todo iba bien hasta que subieron los tipos de interés en EEUU, encareciendo las cuotas de todos estos préstamos. Gradualmente, los prestatarios de alto riesgo comenzaron a dejar de pagar sus cuotas. La burbuja estalló en 2007, cuando millones de familias estadounidenses estaban en mora, desencadenando la estructura podrida del sistema financiero estadounidense.
Qué fue la Crisis Subprime en 2008 – Los malos créditos (ninja) generan un efecto dominó
Como último recurso, varios estadounidenses pusieron sus casas en venta simultáneamente, aumentando considerablemente la oferta de propiedades en el mercado inmobiliario. El precio medio de los inmuebles se ha desplomado.
Todo el proyecto de crédito de alto riesgo se basó en la premisa de que los bienes raíces estarían en constante apreciación. La caída de los precios inmobiliarios fue tan fuerte que, en muchas situaciones, la deuda del prestatario subprime llegó a ser mayor que el valor de la casa. Era más ventajoso, por tanto, entregar la casa (la garantía) a la institución que concedía la financiación.
Hasta entonces, podrías concluir: “Está bien, ¡pero las financieras se llevaron las propiedades”! Si es verdad. Pero estas propiedades ahora estaban extremadamente depreciadas en valor. Y hay otro factor que impulsó en gran medida la crisis financiera de 2008: la titulización de los malos créditos. ¡Sigue leyendo para entender!
Transformación de préstamos subprime en derivados
Los préstamos de alto riesgo eran muy difíciles de pagar. Las empresas financieras estaban más interesadas en las renovaciones de deuda y las ganancias por intereses. El banco acreedor no estaba interesado en quedarse con la propiedad en caso de incumplimiento. De esta forma, las instituciones financieras transformaron estos créditos de muy alto riesgo en derivados (otros valores o instrumentos respaldados por mal crédito). Estos títulos derivados se colocaron en el mercado por valores de hasta cinco veces el valor de la deuda. Algunos de ellos fueron CDS (Credit Default Swap) y CDO (Colateralized Debt Obligation).
Para darle confiabilidad a estos valores, agencias reguladoras de renombre como Standard & Poor’s, Fitch y Moody’s comenzaron a calificarlos con criterios AAA, en una actitud sumamente irresponsable y extraña.
Estos derivados estaban repartidos por todo el mercado financiero, formando parte de fondos, formando parte de compañías de seguros, etc. En un momento de colapso, donde todos quieren sacar dinero al mismo tiempo, estalla la crisis. ¡No había respaldo para estos bonos! Los inmuebles utilizados como garantía, al inicio de la cadena, tenían valores depreciados, por debajo del valor de la deuda. No había manera de retirar el dinero.
El punto álgido de la crisis se evidenció con la quiebra de uno de los bancos de inversión más grandes del mundo, Leman Brother’s. Particulares, empresas y fondos de inversión comenzaron a vender acciones para recaudar efectivo. Los mercados bursátiles estadounidenses se desplomaron y generaron un efecto dominó global, afectando a las economías de todo el mundo.
¡Así llegó la mayor crisis financiera desde la Gran Depresión de 1929!
¿La crisis que vivimos hoy es similar a la crisis financiera de 2008?
En esencia no!
La crisis de hoy es una crisis pandémica. Tiende a pasar con la vacunación masiva. Durante el período de la pandemia, los mercados obviamente sufren. Sin embargo, no se trata de una crisis estructural del sistema financiero. No hay falta de fundamentos o malos créditos que respalden los bonos. ¡Ni siquiera hay una burbuja!
La expectativa es que, con el regreso de la normalidad, la demanda que actualmente se encuentra reprimida regrese con agresividad y recupere el ritmo de actividades en poco tiempo.
Aunque ya tenemos una luz al final del túnel, con la llegada de varias vacunas, aún nos falta afrontar el reto de vacunar a todo el mundo en poco tiempo, una tarea un tanto difícil. Pero al menos sabemos que el final de la crisis está cerca.
Oportunidades del mercado de Florida
En el artículo La resiliencia del mercado inmobiliario de Florida, explicamos algunas razones que muestran que Florida es un destino seguro para invertir en tiempos de turbulencia. En los años posteriores a la crisis financiera subprime, Florida comenzó a ofrecer bienes raíces a precios extremadamente atractivos. En ese momento, la economía en America Latina no estaba tan mal y el dólar estaba por debajo de los 2 reales. Florida se ha convertido en el destino preferido de los inversores extranjeros que buscan oportunidades en el exterior.
Hoy, con la crisis de la pandemia, la situación no es diferente. Hay muchos condominios de lujo cerca de la playa en Miami con precios extremadamente bajos. Lo mismo se puede decir de Vacation Homes en Orlando (Casas de vacaciones cerca de los parques).
En el caso de las casas de vacaciones en Orlando, los constructores de viviendas están brindando generosos incentivos para estimular las ventas. Los incentivos alcanzaron hasta US$ 100 mil.
¿Quiere invertir en Florida y aprovechar las oportunidades del mercado actual?
AMG International Realty es una empresa global de bienes raíces que se especializa en Florida. Si estás interesado en aprovechar las oportunidades que existen hoy en Miami y Orlando, contáctame ahora y chatea conmigo por WhatsApp: +1 (305) 498-6327 (Silvana Recalde).