El artículo Se acaba un ciclo en Miami sobre el final de un período económico en el mercado inmobiliario de lujo en Miami, donde el inventario de unidades en manos de las constructoras estaría disminuyendo, así como el ritmo de nueva construcción. La consecuencia no podría ser otra que un desequilibrio entre oferta y demanda en este segmento específico. El informe 2020 ISG World – MIAMI REPORT proporciona cifras que corroboran la tendencia.

Según el informe, hay 19,404 unidades en el mercado inmobiliario de Miami en condominios nuevos. El número representa todas las unidades existentes en nueva construcción lanzada desde 2012 en las comunidades de South Beach, Miami Beach, Surfside, Bal Harbour, Bay Harbor Islands, Sunny Isles Beach, Hallandale Beach, Hollywood Beach, Aventura, North Miami Beach, Coconut Grove y Key Biscayne).

El informe muestra que ya se han vendido más del 90% de las nuevas unidades (17.733), dejando solo 1.672 en manos de las empresas constructoras. Se denominan “unidades de desarrollo”. De estos, 1.004 ya están listos y 668 están en construcción.

2020 MIAMI REPORT

El dato es relevante, ya que las denominadas “unidades de desarrollo” ejercen presión sobre la oferta. A diferencia de las unidades ya vendidas, donde los propietarios, a menudo familias, tienden a quedarse en las propiedades, las empresas constructoras deben deshacerse de las unidades de desarrollo rápidamente y en cantidad.

Si bien el inventario en las empresas de construcción es bajo, no hay perspectivas de que se entreguen grandes volúmenes de unidades nuevas en los próximos años. El ritmo de construcción de condominios de lujo en Miami, que venía en aumento desde 2012, alcanzó su punto máximo en 2014, año en el que la ciudad de Miami registró 23 lanzamientos. Desde entonces, los números se han desplomado en el gráfico, hasta el punto de que Miami registró solo 1 (un) lanzamiento en 2019.

Gráfico de lançamentos por ano em Miami – 2020 MIAMI REPORT

Sin el volumen de nueva construcción, no hay perspectivas de crecimiento de la oferta para los próximos años. La presión a la baja sobre la oferta de nuevos condominios se vuelve aún más relevante cuando se considera el nuevo período de finalización de la obra. Los nuevos desarrollos demoran aproximadamente de 5 a 6 años en entregarse, casi el doble que los condominios lanzados en 2010 – 2012. Esto se debe al hecho de que los nuevos edificios en Miami cuentan con torres considerablemente más grandes, de 50 a 100 pisos.

En otras palabras, incluso si la mayoría de los desarrolladores de Miami aceleraran el ritmo de construcción en la ciudad, las nuevas unidades comenzarían a ingresar al mercado en 4 o 6 años.

calendario de finalización de la construcción

¿Es hora de comprar o vender en Miami?

Ante este nuevo escenario, el mercado de condominios en Miami, que hoy es “comprador”, es decir, favorable para los compradores, tiende a cambiar pronto a “equilibrado” o “vendedor”. Sin competencia de las unidades de desarrolladores y, en ausencia de un volumen considerable de nuevas unidades, quienes actualmente poseen una propiedad en Miami podrán beneficiarse del nuevo ciclo que comenzará.

Como estamos en una fase de transición en este segmento específico de la construcción de condominios en Miami (departamentos), donde el mercado sigue siendo un “comprador”, el momento trae oportunidades interesantes con hasta un 40% por debajo del valor de mercado (en relación al monto pagado por comprador). Pronto estas unidades dejarán de estar en el mercado. Los generosos descuentos superan el alto dólar. Es un excelente momento para cualquiera que esté pensando en comprar un apartamento en Miami.

Para los que quieran vender, todo indica que a medio / corto plazo el mercado pasará de “comprador” a “vendedor”. Ahora es el momento de comenzar los preparativos para la venta. De esta forma, cuando comience el nuevo ciclo, el “producto” estará listo, por delante de la competencia. Es momento de hablar con tu broker en Florida sobre la mejor estrategia, precio, creación de los anuncios, home-staging (renovación o decoración orientada a vender), entre otras acciones de exposición y difusión. No espere a que el mercado cambie antes de actuar.

Sin embargo, existe una situación en la que puede ser oportuno vender ahora y no esperar la transición. Este es el caso de los brasileños que compraron en el pasado, con un dólar bajo (3 reales o menos). En este caso, vendiendo ahora, este comprador obtendrá una excelente ganancia en reales, incluso si la ganancia en dólares no es tan expresiva. Tenemos ejemplos aquí en el sector inmobiliario de clientes que optaron por vender por debajo del monto pagado en dólares y, aun así, obtuvieron una excelente ganancia en reales.

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