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Como si no faltaran motivos para que el estado de Florida sea considerado uno de los principales destinos del mundo para invertir, la pandemia trajo uno más: la impresionante resiliencia de su mercado inmobiliario. De hecho, las últimas crisis globales han demostrado que el sector puede incluso tener un impacto negativo al principio, pero la recuperación es rápida y agresiva, creando oportunidades y consolidando a Florida como un entorno seguro en la agitación internacional. En este artículo hicimos una breve historia de las últimas tres crisis que afectaron a Florida, comenzando con la Gran Crisis Subprime en 2008.
2007 – La crisis de las hipotecas de alto riesgo Subprime
En el segundo semestre de 2007, la que sería considerada la mayor crisis mundial desde que comenzó la Gran Depresión de 1929. La economía estadounidense colapsó en medio de graves síntomas estructurales en el sistema financiero, generando un efecto dominó en el mercado global. Las bolsas de valores de todo el mundo han visto desplomarse sus principales índices. El pico de la crisis llegó con la quiebra de uno de los bancos de inversión más grandes del mundo, Lemon Brothers.
Para obtener detalles sobre la crisis de las hipotecas de alto riesgo, haga clic aquí. Básicamente, hubo una práctica irresponsable por parte de las instituciones financieras, en la medida en que otorgaron financiamiento sin el debido análisis ni respaldo. La mayoría de estos “malos créditos” estaban destinados a financiar la adquisición de propiedades residenciales, generando una “burbuja inmobiliaria” en Estados Unidos. No pasaría mucho tiempo antes de que los niveles de incumplimiento aumentaran y desencadenaran los frágiles fundamentos del sistema financiero estadounidense. Se generalizó una grave crisis de confianza. ¡La burbuja estalló!
¿Y cómo se vio afectado el mercado inmobiliario de Florida?
Florida también se vio considerablemente afectada de forma negativa al comienzo de la crisis. Fue un colapso financiero que se originó en el mercado inmobiliario estadounidense. Los precios de las propiedades en Miami se desplomaron. Los inversores que habían comprado antes de la crisis vieron cómo sus acciones perdían valor. Aquellos que tenían propiedades en venta tenían que retirarse del mercado o vender a precios extremadamente bajos. Se han cancelado miles de contratos de compra. El pánico se apoderó de las incertidumbres.
¡Pero no duró mucho!
Florida fue salvada por brasileños y sulamericanos
Increíblemente, el mercado inmobiliario de Florida fue salvado por inversores brasileños y sulamericanos. Brasil y algunos paises de Sul America no se vio gravemente afectado por el efecto dominó generado por la crisis Subprime, que arrastró a otras economías como Grecia, España, Irlanda, Islandia y Portugal. Además, la economía brasileña estaba bien y el dólar estaba por debajo de los 2 reales. Era el escenario ideal para los inversionistas brasileños, que aprovecharon para dolarizar parte del capital social, adquiriendo propiedades en Miami a precios considerablemente por debajo del mercado. A este contexto se suma el hecho de que, en ese momento, las propiedades inmobiliarias en Brasil eran demasiado caras, lo que hacía aún más atractiva la búsqueda de inversiones en Miami. Un departamento de 180 metros en Miami, bien ubicado, podría comprarse por menos de R $ 600 mil reales, menos de la mitad del precio de un departamento en las principales capitales de Brasil en ese momento.
El flujo de capital amarillo verdoso en los años posteriores a la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Florida fue sorprendente. Casi la mitad de los departamentos vendidos en la región estaban destinados a compradores brasileños. Tal afluencia de inversiones ayudó a la recuperación de la economía de Florida, que creció más rápido que otros centros estadounidenses, preservando el valor de los inversores.
Vale la pena señalar que el brasileño podía, en ese momento, comprar en cualquier parte de EE. UU. Incluso a nivel mundial, existen otros mercados con precios considerablemente atractivos, como Portugal y España. Sin embargo, se eligió Florida. Varias son las razones que llevaron a los brasileños a colocar al “Estado del Sol”, principalmente Miami, en la parte superior de la lista de destinos para invertir. La primera es que Florida se encuentra en Estados Unidos, la economía más grande y segura del mundo. La segunda es que Florida ya es bien conocida por los brasileños, que aman Miami y Orlando. Para obtener más información, haga clic aquí y conozca las principales razones por las que los extranjeros de todo el mundo invierten en Florida.
El hecho es que el mercado inmobiliario de Florida ha demostrado ser resistente en lo que fue una de las mayores depresiones económicas de la historia.
2015 – Disparo del dólar
El período posterior a la crisis de las hipotecas de alto riesgo fue un año dorado para los inversores brasileños en Florida. Sin embargo, en 2015, la moneda brasileña entró en un fuerte movimiento de devaluación frente al dólar. Ese año, el dólar subió casi un 50% frente al real, quitando parte del atractivo de Florida para los inversores brasileños.
El repunte del dólar en 2015 no fue exactamente una crisis en Brasil, Estados Unidos o el mundo. Sin embargo, fue una crisis única para el mercado inmobiliario de Florida, que vio cómo la demanda de bienes raíces de los inversores brasileños disminuyó considerablemente.
Si bien los brasileños son los principales compradores internacionales, otros países latinoamericanos también formaron parte del grupo de inversionistas extranjeros en la región. Y también vieron cómo sus monedas se depreciaban frente al dólar.
Ventas incrementadas
Con las propiedades más caras en dólares, la demanda ha disminuido. Al mismo tiempo, los propietarios latinoamericanos que habían comprado a un tipo de cambio favorable vieron la oportunidad de obtener ganancias en la moneda de sus países de origen y pusieron a la venta sus propiedades en Miami.
Con el aumento del inventario de propiedades en venta y la menor demanda por parte del público extranjero, la consecuencia no podría ser otra que una caída en el precio promedio de las propiedades en Miami.
Sin embargo, el mayor número de inmuebles en venta también trajo un respiro al mercado inmobiliario, que se mantuvo activo, pero a un ritmo más lento.
Hasta que empezó a surgir otro mercado: ¡Orlando!
Orlando comienza a destacar en el radar de los inversores
La subida del dólar en 2015 trajo otra consecuencia: el cambio en el comportamiento de los inversores extranjeros. Los brasileños se quedaron con el deseo de invertir en el exterior, especialmente en Florida. El dólar alto, aunque desalentador, no fue un obstáculo. Después de todo, era posible comprar propiedades más pequeñas o en vecindarios menos valorados. Sin embargo, el costo de mantener una propiedad en dólares fue aterrador, especialmente en un escenario de incertidumbre en relación a la dirección del dólar.
En este contexto, los condominios de lujo en Miami han perdido atractivo para otro tipo de propiedad: ¡Vacation Homes en Orlando!
Las casas de vacaciones son casas de vacaciones (temporada), dentro de comunidades cerradas cerca de los parques temáticos. Se trata de casas que pueden ser utilizadas por los propietarios en vacaciones y poner en alquiler el resto del año. la rentabilidad en dólares puede variar del 6% al 11% anual, ya que permiten la práctica de alquileres de temporada sin restricciones de período.
La gran ventaja de las casas de vacaciones es que los ingresos por alquiler de la temporada cubren los gastos mensuales y aún pueden generar ganancias en la operación. En muchos casos, la ganancia excede la porción de financiamiento, lo que permite el apalancamiento en la inversión.
A partir de 2014, aumentó la demanda de viviendas en Orlando por parte de los brasileños. Miami comenzó a perder negocios con la región central de Florida, donde existe una gran oferta de condominios de casas enfocados a la práctica de alquileres de temporada. Con la llegada de plataformas de alquiler en línea como Airbnb, la práctica del alquiler vacacional se ha vuelto extremadamente práctica, eficiente y rentable, lo que hace que las casas de vacaciones en Orlando sean aún más atractivas.
Aunque Miami perdió algo de su atractivo, Orlando experimentó un boom inmobiliario, poniendo a la ciudad y la región en el radar brasileño.
La ciudad de Miami, que siempre ha tenido reglas estrictas para la práctica de los alquileres de temporada, se vio obligada a revisar sus conceptos. No pasó mucho tiempo antes de que los desarrollos destinados a la práctica del alquiler a corto plazo también comenzaran a lanzarse en Miami.
Como resultado, el mercado inmobiliario de Florida ha demostrado una vez más su capacidad de recuperación. Incluso con la subida del dólar, el sector siguió activo, ya sea por los propietarios que empezaron a vender sus propiedades con el fin de obtener ganancias en sus monedas originales, o por los proyectos destinados a generar ingresos con alquileres de temporada, que comenzó a atraer brasileños y extranjeros de todo el mundo.
2020 – Pandemia
Por último, hablaremos de la crisis que atravesamos ahora provocada por la pandemia.
Esta vez, el mercado inmobiliario de Florida no solo sorprendió, sino que salvó la economía del estado.
El estado de Florida, que depende en gran medida del turismo, se vio gravemente afectado por la pandemia. Como la mayoría de los sectores, el mercado inmobiliario también se vio afectado negativamente. Sin embargo, la industria inmobiliaria no tardó mucho en mostrar su capacidad de recuperación nuevamente.
¡Esta vez no fue el inversionista brasileño, sino el propio comprador estadounidense de otros estados quien salvó la economía de Florida! Los residentes de Nueva York y otros estados del norte de Estados Unidos, muy afectados por la pandemia, iniciaron un movimiento hacia Florida, buscando viviendas más grandes en regiones con menor densidad de población (menor riesgo de contagio). Florida está siendo literalmente invadida por estadounidenses de otros estados. ¡Hay más de 1,000 nuevos residentes por día! Solo la ciudad de Orlando recibió casi 70,000 nuevos residentes en 2020, lo que la ubica como la tercera más buscada en los Estados Unidos, por delante de ciudades ya conocidas por su crecimiento poblacional, como Austin y Atlanta.
La mayoría de estos nuevos residentes buscan viviendas unifamiliares. Incluso hoy en día, la demanda de este tipo de inmuebles es alta, llegando a situaciones sin precedentes donde una casa es disputada por 5 o 6 compradores.
El fenómeno no solo hizo subir el precio de las viviendas unifamiliares, sino que también estimuló a las empresas constructoras, que estaban paralizadas.
La demanda de viviendas unifamiliares es tan grande que acabó impactando a otros segmentos del mercado inmobiliario. Ante la ausencia de viviendas y ante la difícil tarea de encontrar la propiedad ideal, compradores de otros estados comenzaron a plantearse la compra de condominios de lujo en Miami, especialmente los denominados condominios de “baja densidad”, que son edificios con pocos habitantes (menor densidad) y menor riesgo de contagio.
¿Por qué ahora es el momento ideal para comprar en Florida?
Al comparar la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007 con la que vivimos hoy, veremos que nos encontramos claramente ante un nuevo escenario de oportunidades. Se destacan dos sectores del mercado inmobiliario: 1 – Condominios de lujo en Miami (edificios) y 2 – Casas de vacaciones en Orlando.
Condominios de lujo en Miami
Los condominios de lujo en Miami aún están depreciados. Al igual que en 2008, este segmento del mercado inmobiliario se vio muy afectado por la crisis y aún no se ha recuperado. Sin embargo, a diferencia de la crisis subprime, la tendencia es que la recuperación sea más rápida, ya que la normalidad tiende a reanudarse pronto con las vacunas.
Casas de vacaciones en Orlando
El segmento de casas de vacaciones es otro muy prometedor. Este segmento también se vio gravemente afectado al inicio de la pandemia, sufriendo incluso la suspensión de sus actividades. Así como los hoteles tuvieron sus actividades suspendidas, las casas de vacaciones también sufrieron restricciones. Hoy la actividad ya se ha reactivado y el sector de Casas Vacacionales está mostrando una fuerte recuperación.
Con el regreso a la normalidad, que se acerca a las vacunas, se espera que el flujo de turistas regrese agresivamente, ya que hay una demanda global reprimida de viajes a Florida, especialmente en lo que respecta a los parques de Florida. Disney.
Solo en 2019, 75 millones de personas visitaron la ciudad de Orlando. Para entender la expresividad de este volumen de gente, imagine que Brasil, en toda su extensión territorial, recibió cerca de 1 (un) millón de turistas en 2014 cuando fue sede del mundial. Orlando, una sola ciudad, recibió 75.000 veces más. Todo este flujo de personas busca un lugar para quedarse, lo que convierte a los alquileres vacacionales en Orlando en uno de los negocios más seguros y rentables del mundo.
El segmento de casas de vacaciones todavía tiene una gran ventaja sobre los demás. Las empresas de construcción están ofreciendo incentivos para estimular las ventas durante la pandemia. Estos incentivos alcanzaron los US $ 100 mil dólares, una situación sin precedentes en el sector.
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