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Los precios de las propiedades en Florida están aumentando constantemente, especialmente a raíz de las viviendas unifamiliares. El aumento de precios en los Estados Unidos fue mayor que a mediados de la década de 2000. Sería una nueva burbuja similar a la que presenciamos en la crisis de las hipotecas de alto riesgo en 2006? Todo indica que no lo es!
El sitio web de Florida Realtors publicó cifras de enero que muestran que el precio de venta promedio de una vivienda unifamiliar en el condado de Pinellas, donde se encuentran las ciudades de Clearwater y San Petersburgo, fue de $ 309,450, en comparación con $ 265,000 en enero de 2020. en el condado de Hillsborough, donde se encuentra la ciudad de Tampa, fue de $ 297,500, un 11% más que el año pasado.
En la región de Orlando, el inventario de viviendas residenciales cayó al nivel más bajo en 15 años el año pasado, mientras que los precios promedio de las casas aumentaron casi un 10% en comparación con 2019, según la Asociación Regional de Agentes Inmobiliarios de Orlando.
El área de Orlando es una de las más atractivas para los nuevos residentes. Los estadounidenses de otros estados colocaron a la ciudad entre las tres primeras en los Estados Unidos para establecerse, superando a ciudades como Austin y Atlanta, ambas conocidas por su rápido crecimiento demográfico.
¿Cómo explicar un sector extremadamente acalorado en un contexto global de recesión por la pandemia? ¿Fue una nueva burbuja?
¡Todo indica que no lo es!
La principal característica de una burbuja es el comportamiento especulativo del mercado, lo que crea una expectativa de futuros aumentos de precios. En el mercado de viviendas unifamiliares en Florida, esto no es lo que está sucediendo. La gente está buscando casas para vivir. Florida recibe más de 1,000 nuevos residentes diariamente. Solo la ciudad de Orlando, en 2020, recibió casi 70 mil nuevos residentes. Es natural no tener casas en el mercado para todo este público, lo que empuja los precios al alza. Existe, por tanto, una base económica para el aumento de precios y no una mera especulación.
Otro factor que apunta a que se trata de un escenario completamente diferente al de la gran crisis de las subprime es la política crediticia. Los agentes financieros que trabajaban en el mercado en ese momento dicen que los préstamos en esos días se otorgaban de una manera sumamente irresponsable.
Carol Hasbrouck, ex analista de crédito en el momento de la Gran Recesión, explica un poco sobre la conducta irresponsable de otorgar líneas de crédito. En una entrevista con el Tampa Bay Times, Carol informa que los préstamos se aprobaron incluso para las personas el día después de que se declararon en bancarrota. Hubo casos en los que los préstamos se otorgaron con reembolsos negativos, en los que los prestatarios pagarían menos de la cantidad adeuda en concepto de intereses y se endeudarían cada mes.
¡La crisis de las hipotecas de alto riesgo fue una crisis estructural, relacionada con los fundamentos de la economía! Lo que vemos hoy es un calentamiento del mercado basado en Oferta X Demanda. ¡Simples así! No hay suficiente inventario de casas residenciales en el mercado para satisfacer la expresiva demanda de compradores que buscan este tipo de propiedad.
Bajo inventario
Al mismo tiempo, el inventario es bajo. ¡Cualquiera que sea dueño de una casa no quiere vender! Muchos propietarios no quieren recibir extraños en sus casas por temor al contagio. Además, saben que si venden, tendrán serias dificultades para encontrar otra vivienda en un mercado con una oferta muy baja en Florida.
Y para “agravar” la situación, las tasas de interés históricamente bajas en los Estados Unidos en este momento alientan a los propietarios a refinanciar sus casas en lugar de venderlas, en busca de cuotas hipotecarias más pequeñas. ¿Y por qué no refinanciar, en lugar de vender, y aprovechar la tendencia a la apreciación?
Moratoria de ejecución hipotecaria de EE. UU. Extendida hasta el 30 de junio de 2021
Existe la expectativa de que, con miles de estadounidenses en mora en sus hipotecas, un número expresivo de viviendas invadirá el mercado, trayendo algo de equilibrio. Sin embargo, eso sería una buena noticia junto con otra mala noticia, donde miles de estadounidenses perderían sus hogares por dificultades, lo que tendría un impacto negativo en la economía. Al mismo tiempo, la administración Biden ha extendido la moratoria sobre ejecuciones hipotecarias en los Estados Unidos hasta el 30 de junio de 2021. Por lo tanto, esta adición de viviendas residenciales al inventario del mercado no llegará pronto.
Los precios seguirán subiendo
En nuestro análisis, el precio promedio de la vivienda en Florida se mantendrá al alza. No hay inventario suficiente para la expresiva demanda de nuevos compradores, tanto dentro del estado de Florida como de los llamados “Snowbirds”, compradores de estados del norte que buscan Florida en busca de un clima agradable y una mejor calidad de vida. Hay un gran movimiento por parte de los desarrolladores en Florida que compran nuevas áreas para nuevos edificios. Sin embargo, la disponibilidad de tierra libre no es tan grande y los proyectos tardan en ser aprobados, construidos y, finalmente, entregados.
El mercado de condominios (edificios en grandes centros urbanos) también se beneficiará de este movimiento. El precio de los llamados “condos” en Miami (departamentos de lujo en edificios) ya está aumentando, ya que los compradores que buscan viviendas unifamiliares no encuentran el producto en el mercado y comienzan a desviar su atención hacia otros segmentos. Los condominios de Miami han ganado prominencia ya que ofrecen unidades espaciosas e infraestructura (comodidades) que una casa residencial no puede ofrecer. Algunos condominios son verdaderas “mini-ciudades”. Con la evolución de los protocolos de seguridad relacionados con la pandemia, no hay forma de decir que una casa es más segura que un apartamento. Cabe señalar que muchos de estos condominios también están ubicados en áreas suburbanas o en barrios residenciales con baja densidad demográfica (menor riesgo de contagio).
Acerca de AMG International Realty
AMG International Realty es una empresa inmobiliaria global especializada en Florida. Si estás interesado en conocer más sobre el mercado inmobiliario en Florida, contáctanos ahora y chatea conmigo por WhatsApp: +1 318 305 6968 (Carlos Barros).