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Comprar una propiedad en construcción en Florida sin la ayuda de un corredor experimentado en este nicho (lanzamientos de desarrollos, compra en planos y nuevas construcciones) puede ser una verdadera pesadilla.
Las propiedades en construcción y pre construcción (compra en planos) ofrecen muchas ventajas para ti como inversor, ya que se encuentran a precios de lista inicial y con plazos de pago prolongados.
Además, al obtener una propiedad completamente nueva, tú y tu familia serán los primeros en disfrutarla. Podrás personalizarla a tu gusto y te beneficiarás al evitar problemas causados por antiguos propietarios.
A pesar de que algunas personas creen que es menos arriesgado comprar directamente a la constructora, prescindiendo de un agente de bienes raíces en Florida, la realidad es que este proceso tiene sus complicaciones. Incluso hay inversores que piensan que negociar directamente con la constructora les permitirá obtener descuentos. ¡Pero eso no es cierto! De hecho, un corredor experimentado puede conseguir ventajas para ti como comprador al tratar con las constructoras.
En AMG International Realty, tenemos más de 20 años de experiencia en el mercado inmobiliario de Miami y Orlando, con un enfoque importante en lanzamientos y nuevas construcciones, y podemos asegurarte que el riesgo de tratar directamente con la constructora o promotora es muy alto. ¿Por qué?
En este artículo, te mostraré 5 ventajas de contratar a un corredor experto en lanzamientos y nuevas construcciones para guiarte en la compra de una propiedad en Florida. Pero antes, es importante que comprendas algunas características de este segmento de mercado.
Cómo se remunera a un corredor en el segmento de Nuevas Construcciones
La remuneración que recibe el corredor que te representa en nuevas construcciones (preventa o compra en planos) es igual que en cualquier otra transacción inmobiliaria: el corredor recibe una comisión por la venta de la propiedad en construcción. ¡Esta comisión la paga la constructora!
Es posible que pienses que al ponerte en contacto directamente con la constructora podrías obtener un descuento en el valor de esta comisión que la constructora “economizaría”, ya que no hubo intervención de un corredor.
¡No obtendrás ese descuento!
Este valor ya está considerado por el desarrollador como un costo comercial y no se le descuenta al comprador en caso de que te pongas en contacto con la constructora directamente sin la presencia de un corredor.
Además, hay otra razón por la que las constructoras no ofrecen descuentos. Te lo explicaremos en el próximo punto.
¿Es posible negociar descuentos al comprar una propiedad en construcción?
Obviamente, la constructora quiere vender sus unidades al precio más alto posible para aumentar sus ingresos.
Pero hay otra razón importante que motiva a las constructoras a no ofrecer descuentos.
Manteniendo un precio alto, la constructora puede vender la siguiente unidad a un precio similar o mayor. Es decir, la constructora crea un historial de precios en aumento, lo que le otorga poder de negociación en cada nueva venta y, de esta manera, maximiza los ingresos de un lanzamiento determinado.
En la mayoría de los lanzamientos, las unidades se ofrecen en fases. La Fase 1 es justo en el lanzamiento, con la publicación de la primera lista de precios. Son los precios más bajos en cualquier lanzamiento y cuando se pueden aprovechar las mejores oportunidades.
Cuando se alcanza un cierto número de unidades vendidas, los precios se ajustan y se publica una segunda lista de precios, más alta (Fase 2). El proceso continúa, con los precios ajustándose al alza, hasta que se agoten las unidades, alcanzando lo que llamamos “sold-out”, cuando el desarrollo está completamente vendido.
Al ofrecer descuentos, la constructora estaría reduciendo el promedio de precios y creando un historial de transacciones que va en contra de sus objetivos.
La constructora hará todo lo posible para evitar esta situación. Además, debes tener en cuenta que el mercado inmobiliario en Florida está muy activo. Los nuevos desarrollos se venden rápidamente al 100%. En una situación de alta demanda como la que estamos atravesando actualmente en el mercado, no existen motivos para ofrecer ningún descuento.
¿Qué sucede cuando visita un stand de ventas de la constructora sin un corredor?
En más de 20 años trabajando en el mercado inmobiliario de Florida, recibo con frecuencia esta pregunta: ¿Qué sucede si visito el stand de ventas de la constructora sin la presencia de un corredor?
En esta situación, el agente de ventas que representa a la constructora probablemente le pedirá que complete un formulario y se registre. Y en ese momento, puede perder una de las mayores ventajas al comprar una propiedad en construcción en Florida.
Una vez registrado en el sistema de la constructora sin la presencia de un corredor, es muy probable que la constructora no le permita que sea representado por un corredor para ese lanzamiento específico. Al menos, el corredor que lo acompañaría en el futuro no tendría derecho a comisión.
En esta situación, muy pocos corredores estarán motivados para ayudarlo. No firme ningún documento ni proporcione información de contacto cuando visite un stand de ventas de un lanzamiento. Siempre es preferible visitar el stand con un corredor en el que confíe y que tenga experiencia en el segmento de nuevas construcciones.
5 Ventajas de comprar una propiedad en construcción con la ayuda de un corredor en Florida
Los beneficios de contar con un corredor experimentado en lanzamientos en Florida son numerosos. A continuación te presentamos las 5 principales:
1. El corredor conoce a las principales constructoras y sus reputaciones
Un corredor con experiencia en el mercado inmobiliario de Florida conoce a las principales constructoras y sus reputaciones. Este solo hecho sería motivo suficiente para nunca comprar una unidad nueva sin la orientación de un corredor experimentado.
Años de experiencia en el mercado permiten al corredor establecer una red de contactos con profesionales de diversos sectores relacionados con el mercado inmobiliario en Florida. Cuando algo sale mal o surge alguna noticia sobre una constructora en particular, lo sabemos de inmediato.
Si una constructora no tiene una buena reputación o no es confiable, lo sabemos. Lo mismo ocurre con las buenas constructoras con excelentes reputaciones. Son estas las que preferimos trabajar y promover.
Uno de los principales problemas en el segmento de nuevas construcciones es la entrega de las unidades fuera del plazo prometido. Construir un edificio en Miami no es una tarea fácil y presenta varios desafíos. Hay constructoras que son conocidas por entregar unidades a tiempo, mientras que otras pueden retrasarse. La opinión del corredor sobre una constructora en particular es fundamental.
2 – ¿Cuál es la mejor unidad o el mejor lote?
Cada lanzamiento, ya sea un condominio de apartamentos o casas, tiene unidades o lotes más interesantes que otros.
Es natural que la constructora quiera “empujar” las peores unidades o lotes y, para eso, recurrirá a excelentes herramientas de marketing.
Y no hay nada extraño en esta postura de la constructora, después de todo, este es su negocio.
Un corredor experimentado conoce estas “artimañas” del mercado y puede protegerlo de comprar algo que no sea de su mejor interés.
La mejor unidad de un edificio puede no ser la mejor inversión si está ubicada en la peor “línea”.
La “línea” en los edificios de Florida se refiere a la ubicación específica del apartamento dentro del edificio, en cuanto a vista, orientación y exposición a la luz solar. Cada edificio puede tener varias “líneas” numeradas o nombradas según su disposición.
En condominios de casas, un lote en particular puede parecer encantador en el plano y, en realidad, ocultar varios inconvenientes que afectarán la comodidad y la valorización de la inversión.
Esto es muy común en condominios de casas en Orlando, que ofrecen Club-Houses e infraestructura de ocio para los propietarios y huéspedes concentrados en una determinada área. En esta situación, es interesante adquirir casas que no estén muy lejos del complejo de ocio. Idealmente, sería interesante poder llegar a este complejo a pie desde su residencia.
Al mismo tiempo, dependiendo de la disposición de las casas y las áreas comunes, un lote puede estar demasiado expuesto al tráfico de personas y ruidos molestos.
Un corredor con experiencia y tránsito en el segmento de nuevas construcciones conoce este nicho de mercado “por dentro” y sabrá orientarlo en la compra del mejor lote o la mejor unidad.
3 – Mejoras y personalización de planos
Los incentivos son descuentos o créditos otorgados en el valor de la casa o los costos de cierre (closing costs).
En el momento de la escritura, hay un costo que varía del 1,5% al 6% del valor de la propiedad. La constructora puede renunciar a este costo o conceder un crédito parcial en forma de incentivo.
Una mejora estaría relacionada con el diseño de la propiedad y los acabados.
En el momento de la compra, hay planos que se pueden modificar para ofrecer más habitaciones o balcones más grandes. Este tipo de mejora debe definirse en el momento de la compra.
También hay paquetes de diseño y acabados (número de enchufes, tipo de granito o mármol, etc.) que se ofrecen en el momento de la venta. Estos paquetes se pueden optimizar como mejoras.
Cuando surge un lanzamiento en Miami o Orlando, y es un producto que consideramos interesante para nuestros clientes y seguidores, generalmente ya conocemos la constructora y los posibles incentivos o mejoras.
Es decir, ya sabemos hasta dónde se puede negociar para obtener el máximo beneficio para nuestros clientes.
Un comprador que se pone en contacto directamente con la constructora, muchas veces ni siquiera sabrá que existen estos incentivos o mejoras. O, en el mejor de los casos, no tendrá el conocimiento necesario para negociar en su mejor interés.
4 – Análisis de documentos
La compra de una propiedad implica una serie de documentos que requieren mucha atención por parte del comprador y pueden ser confusos, además de ser laborioso reunir todos los papeles y completar formularios.
La compra en plano implica documentos diferentes, específicos para este segmento.
El corredor puede orientarte y asegurarse de que todos los documentos estén en orden y asegurarse que que llenes los formularios correctamente.
El corredor también te guiará en el análisis del contrato de compra y se asegurará de que lo que estás comprando sea lo que realmente estás firmando. Cualquier problema, duda o negociación necesaria, el corredor estará presente para representarte ante la constructora.
El corredor también puede recomendarte abogados especializados en el mercado inmobiliario de Florida, que pueden orientarte o incluso hacer adendas al contrato, si es necesario.
5 – Un profesional experimentado representando sus intereses, no los intereses del vendedor (constructor)
Ser representado por un corredor al comprar tu propiedad en construcción es tener la seguridad de que un profesional con experiencia trabajará para defender tus intereses.
Como en cualquier negociación o debate, necesitas contar con alguien con experiencia que te defienda y te proteja, además de brindarte el mejor asesoramiento.
Incluso después de la compra, tu corredor estará allí para guiarte o defenderte en caso de imprevistos, y si es necesario presentar reclamaciones o enfrentarse a la constructora.
Un ejemplo simple es cuando surge algún problema en la construcción o los acabados que están cubiertos por la garantía de la constructora. Incluso en estas situaciones, puedes recurrir a tu corredor para que te represente.
¿Quiere comprar una propiedad en construcción en Florida?
AMG International Realty es una agencia inmobiliaria global especializada en Florida. Si desea obtener más información sobre el proceso de compra de una propiedad en Miami, Orlando u otras ciudades cercanas, póngase en contacto ahora mismo y hable conmigo por WhatsApp: +1 (305) 498-6327 (Silvana Recalde).