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El mercado inmobiliario de Florida, caracterizado por un sobrecalentamiento durante los últimos dos años, parece estar finalmente enfriándose a medida que la Reserva Federal aumenta las tasas de interés para frenar la inflación. Algunas señales de la desaceleración son: mayor inventario, disminución de la llamada “Guerra de ofertas” (competencia de compradores y propuestas) y mayor número de listados vendidos por debajo del precio anunciado. ¿Estamos pasando de un mercado “Vendedor” (favorable a los vendedores) a un mercado “Comprador” (favorable a los compradores)?
¡Todavia no! Sin embargo, las previsiones son optimistas. Siga leyendo y comprenda por qué ahora es un buen momento para comprar en Florida.
¿Qué es un mercado de “Vendedor” o “Comprador”?
Para saber si un mercado es “Vendedor” o “Comprador” necesitamos entender el número de meses en stock (inventario) de propiedades en venta en la región. Este indicador se conoce como Tasa de Absorción, es decir, indica la velocidad con la que el mercado puede absorber el inventario inmobiliario en el mercado.
Hay varias formas de calcularlo. La forma más práctica es dividir la cantidad actual de propiedades en venta en la región por las ventas mensuales promedio de los últimos 12 meses. El resultado es el tiempo medio que tardaría en venderse una propiedad, en meses.
Supongamos que el resultado del índice es 6 (seis). Entonces, una interpretación sería que, al poner una propiedad en venta hoy en esa región, tardaría aproximadamente 6 meses en venderse.
Como regla general, el mercado inmobiliario de la Florida considera que Tasas de Absorción inferiores a 5 indican que ese mercado es Vendedor, es decir, es favorable para quien quiere vender. En este escenario, hay pocas propiedades ofertadas y una gran demanda por parte de los compradores.
Cuando la tasa de absorción es cercana a 5, el mercado está equilibrado. La oferta y la demanda están equilibradas.
Cuando la tasa de absorción es superior a 5, significa que el mercado es COMPRADOR. Hay una gran oferta de propiedades y pocos compradores. En este contexto, el mercado es favorable para quienes quieren comprar, ya que sería más fácil negociar por precios más bajos.
Antes de comprar en Florida, conoce estos 4 indicadores del mercado
Disminución de las guerras de ofertas (Bidding War)
Un comportamiento que muestra la transición del mercado de Vendedor a Comprador en Florida es la disminución de la llamada “Guerra de Ofertas”.
El término “Bidding War” ha cobrado protagonismo en los últimos dos años. Hace referencia a una guerra real entre compradores. La competencia fue tan grande que una misma casa recibió 6 propuestas diferentes, en una subasta real.
Las ofertas hasta un 20% más altas que el precio de cotización se han vuelto comunes, lo que ha provocado una sobrevaluación de los bienes raíces en Florida.
Esta situación de “Guerra de ofertas” obviamente no es saludable para el mercado y, afortunadamente, parece estar llegando a su fin.
El siguiente gráfico muestra el comportamiento de los vendedores ajustándose a la nueva realidad de tasas de interés más altas (cerca del 7%) para las tasas hipotecarias.
Casi el 8% de las casas a la venta en el mercado estadounidense vieron reducidos sus precios (un récord).
El aumento de las tasas de interés es el principal factor
El aumento de la tasa de interés básica de EE. UU. es el principal responsable del actual ajuste del mercado. Las tasas de interés estadounidenses están en el nivel más alto de los últimos 20 años.
Según datos de REDFIN, tomando como ejemplo la ciudad de Miami, el precio promedio de los inmuebles en la región fue de US$ 530 mil para septiembre de 2022. En una simulación de financiamiento, al interés de hoy (6,1% en septiembre), una estadounidense pagaría una cuota mensual de US$ 2.570,00.
Hace un año, con un interés del 2,9%, un inmueble de este valor tendría la cuota de US$ 1.764,82, manteniendo las mismas condiciones de plazo y pago inicial.
En la simulación anterior, consideramos un plazo de 30 años y un pago inicial del 20% del valor de la propiedad. Vale la pena señalar que estas condiciones pueden ser diferentes para los extranjeros que normalmente tienen que pagar un pago inicial de aproximadamente el 30% del valor de la propiedad. Obtenga más información sobre el financiamiento de viviendas en Florida
Este aumento expresivo del valor de la cuota desalienta mucho a los nuevos compradores, que posponen la compra, a la espera de mejores oportunidades en el futuro.
¿Estamos en una transición de “Seller” a “Buyer”?
Podemos decir que el mercado americano está iniciando una transición, pero aún está lejos de caracterizarse como un mercado “Comprador”.
Según datos de REDFIN, la tasa de absorción para el conjunto del mercado estadounidense finalizó septiembre con 2 meses de inventario. En el mismo período de 2021 este índice fue de 1 (uno). A pesar de haber duplicado su valor, el indicador aún está lejos del 4,5 observado en enero de 2019.
Eso no significa que no sea un buen momento para los inversores. Es un periodo que estamos viendo de ajuste del mercado, y podría ser una oportunidad para comprar. ¡Sigue leyendo para entender!
¿Es hora de comprar?
El hecho de que el mercado se esté ajustando se debe directamente al aumento de las tasas de interés, lo que ha enfriado la demanda de nuevas propiedades, ya que se hace más difícil para un comprador hacer frente a cuotas más caras.
El ajuste no se debe, por lo tanto, al cambio de comportamiento del comprador en la búsqueda de una propiedad en Florida. Por el contrario, la demanda de bienes raíces en Florida por parte de inversionistas de todo el mundo, y especialmente por parte de los propios estadounidenses, sigue siendo muy alta. Tanto es así que el precio medio de los inmuebles se mantiene al alza. Los precios de las propiedades en los principales mercados de Florida han aumentado más de un 20% desde hace un año. A continuación mostramos la gráfica para la ciudad de Miami:
Las tasas de interés en los EE. UU. están actualmente altas debido a una estrategia para contener la inflación. Una vez que la inflación está bajo control, es natural que la FED inicie un movimiento para bajar la tasa, lo que estimularía nuevamente el mercado inmobiliario. En este escenario, los precios cobrarán más fuerza para subir.
Entonces, este podría ser un momento muy oportuno para comprar bienes raíces en Florida. Aproveche el ajuste del mercado, que puede ser temporal, y compre para aprovechar la apreciación futura.
Es poco probable que los precios en Florida, incluso si finalmente muestran una caída temporal, seguirán con una tendencia a la baja en los próximos años. Hay varios factores: inventario bajo, retraso en la entrega de nuevas unidades, flujo expresivo de personas que se mudan a Florida, etc.
Comprenda en este artículo por qué los precios de Florida permanecerán en una tendencia alcista
Acerca de AMG International Realty
AMG International Realty es una empresa inmobiliaria global especializada en Florida y enfocada en el público brasileño. Si está interesado en obtener más información sobre oportunidades de inversión en las regiones de Miami y Orlando, contácteme ahora mismo y chatee conmigo en WhatsApp: +1 305 318 6968 (Heloisa Arazi).