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El indicador de “Owner-Occupancy Rate”, es decir, la tasa de ocupación por parte de los propietarios, es una métrica importante analizada por los inversores en Florida. Un condominio residencial que tiene la mayoría de las unidades arrendadas y, por lo tanto, no ocupadas por sus propietarios se percibe tradicionalmente como una situación negativa. Sin embargo, esta regla no debe generalizarse, especialmente dentro de la nueva dinámica del sector inmobiliario. Recientemente, en Florida, se lanzaron varios desarrollos en formatos híbridos, fomentando el alquiler y sugiriendo, en la mayoría de las situaciones, que las unidades alquiladas son bienvenidas y aportan ventajas al proyecto.
En este artículo explicaremos las percepciones del mercado en torno al indicador Owner-Occupancy Ratio, con el objetivo de orientar al inversionista interesado en comprar un apartamento en condominio en Florida. Una Owner-Occupancy Ratio bajo no siempre es mala. Por el contrario, según el tipo de inversión, lo normal es que sea elevada, sobre todo cuando el proyecto está destinado al alquiler por temporadas cortas.
Es importante elegir el condominio con el formato correcto. ¡Es por eso que es esencial contar con la guía de un corredor experimentado de Florida!
Obtener ingresos pasivos en dólares con el alquiler en Florida es una de las mejores inversiones del mundo. La demanda de condominios destinados a este tipo de prácticas se ha incrementado significativamente en los últimos años.
Por lo tanto, es natural que los condominios recién lanzados y orientados al alquiler tengan un bajo Owner-Occupancy Ratio. Al tratarse de proyectos desarrollados específicamente para este fin, este indicador se ve perjudicado como termómetro de inversión.
Ante esta nueva dinámica en el mercado inmobiliario de Florida y la visión clásica en torno a la Owner-Occupancy Ratio, decidimos aclarar algunos puntos importantes para cualquiera que esté pensando en invertir en Florida.
¿Por qué la visión clásica condena un bajo Owner-Occupancy Ratio?
En edificios donde se alquilan muchas unidades, la clásica percepción de riesgo es mayor. A continuación enumeramos las principales razones:
1 – Compromiso y cuidado del condominio/comunidad
Como el inquilino no tiene participación en la propiedad, tiende a no comprometerse con las reglas del condominio, como no hacer ruido y cuidar las áreas comunes. Esta situación puede conducir a la lenta degradación de la edificación, devaluando las unidades de condominio en su conjunto.
Supuestamente, un propietario que vive en el edificio estaría más preocupado por el mantenimiento del lugar donde vive.
Además, una unidad arrendada es vista por el propietario como un negocio/inversión. ¡Cuanto menor sea el costo de esa propiedad, mejor! En este sentido, el propietario no estaría dispuesto a pagar altos gastos de mantenimiento o inversiones en mejoras edilicias. La idea es maximizar el beneficio.
Es diferente a un propietario que vive en el condominio, y prioriza y vela por su calidad de vida.
** NOTA: Hoy en día, los inversores ya tienen una visión más evolucionada de los gastos e inversiones en mejoras, ya que esto valora la propiedad y aumenta la rentabilidad esperada de la renta. Esta nueva visión es bienvenida en el mercado y contrasta con la comprensión clásica del tema. Lo comentaremos más adelante en este artículo.
2 – “Living Experience” comprometida
Otro factor es el estilo de vida transitorio de los inquilinos, que puede afectar el condominio de muchas maneras. Los cambios frecuentes a menudo resultan en un aumento del ruido y la incomodidad de la comunidad, y pueden crear un ambiente de impermanencia, lo que afectaría negativamente lo que en Florida llamamos la “Living Experience”, es decir, los propietarios no se sienten como si estuvieran viviendo en un comunidad estable
Un propietario que vive en el condominio valora más la “Experiencia de Vida”. No es tan probable que se mude, ya que está apegado al apartamento y ve el condominio como un lugar para vivir con su familia y no como un negocio o una vivienda temporal.
3 – Mayor probabilidad de devaluación en periodos de crisis
Un alto Owner-Occupancy Ratio puede proteger el condominio en tiempos de crisis.
Un propietario que vive en el apartamento suele estar más apegado a la propiedad/hogar. Suelen ser familias que han vivido en el mismo domicilio durante mucho tiempo. En situaciones de crisis, el apartamento no estaría en la parte superior de la lista de bienes a vender.
Un inversionista ya ve la unidad como un activo, con poco o ningún apego sentimental. Para mantener o vender un juicio financiero sería suficiente. Así, en un contexto de crisis, los pisos de alquiler suelen ser los primeros en venderse.
Por lo tanto, en una situación de crisis, si un condominio tiene muchas unidades alquiladas, puede enfrentar una situación en la que se pongan a la venta varias unidades al mismo tiempo, deteriorando el precio promedio de las unidades y devaluando el condominio en su conjunto.
4 – Menos acceso al crédito
Ante esta percepción, los bancos tienden a dificultar o impedir el acceso a ciertas líneas de crédito para la compra de departamentos en condominios con bajo Ower-Occupancy Ratio.
En Florida, cuando un comprador solicita una hipoteca, el banco envía al condominio un cuestionario con varias preguntas. Se llama el “Cuestionario de Condominio”.
¡Uno de ellos es la proporción de inquilinos a propietarios (Owner-Occupancy Ratio)!
Los bancos estadounidenses y las instituciones acreedoras requieren este cuestionario para poder hacer un análisis completo de la salud financiera del condominio. Además del Owner-Occupancy Ratio, el cuestionario pregunta sobre varios otros factores significativos relacionados con el otorgamiento de crédito, tales como: ¿El condominio se encuentra en algún proceso legal? ¿El condominio destina parte de la recaudación a un Fondo de Reserva? ¿Cuál es la tasa morosa de la cuota de condominio?
Dependiendo de las respuestas al cuestionario, el condominio no califica para algunas líneas de crédito federales de los EE. UU. que, por lo tanto, no pueden transferirse al comprador.
Estados Unidos tiene dos líneas de crédito principales llamadas “Fannie Mae” (1938) y “Freddie Mac” (1970) creadas para apoyar el sector inmobiliario estadounidense. Son líneas que garantizan tasas de interés más bajas y pagos iniciales más bajos.
Dos de los requisitos más importantes para que un condominio califique para estas líneas de financiamiento son: 1 – Owner-Occupancy Ratio superior al 50% y 2 – El 10% de los ingresos anuales del condominio deben destinarse a un Fondo de Reserva.
La imagen a continuación es una impresión de un ejemplo del “Cuestionario de condominio” con algunas preguntas posibles:
Nueva realidad del mercado en Florida
Esta percepción clásica del mercado inmobiliario, que valora un alto Owner-Occupancy Ratio, aunque tiene sentido, no se corresponde con la nueva dinámica del sector inmobiliario global.
Los compradores e inversionistas quieren exactamente lo contrario, es decir, condominios con reglas de alquiler flexibles. La idea es poder usar la propiedad en vacaciones y alquilarla por el resto del año. De esta forma, con los ingresos del alquiler de temporada, el propietario puede hacer frente a los gastos mensuales y, en muchos casos, saldar la cuota de financiación y rentabilizar la operación.
En la última década, los negocios relacionados con el alquiler de inmuebles, en sus más variados formatos (corto y largo plazo) han evolucionado exponencialmente, incluso en el ámbito tecnológico, con la llegada de las plataformas online, como Airbnb, por ejemplo. Las empresas constructoras están invirtiendo fuertemente en proyectos formateados para intensificar la práctica del alquiler. Soluciones y servicios relacionados con el segmento de alquiler aparecen todo el tiempo.
Los nuevos condominios formateados para ofrecer unidades orientadas al alquiler a menudo se asocian con las principales marcas. Estos se llaman “Branded Residences”. Uno de ellos es el District 225 en Downtown, donde la plataforma Airbnb ha entrado como socia. Dentro del nuevo concepto, los apartamentos ya se entregan amueblados e integrados a plataformas online. Las normas de mantenimiento son estrictas, tanto para los apartamentos como para las zonas comunes.
Otro ejemplo es la nueva torre Waldorf Astoria en Downtown Miami, que permite un alquiler mínimo de 3 meses. La regla hace que el desarrollo sea potencialmente atractivo para los inversores, ya que le permite al propietario obtener ingresos por alquiler durante un período del año en el que no lo usa.
Tomando como ejemplo la torre Waldorf Astoria en Miami, no tiene sentido considerar la relación propietario-ocupación de forma aislada. Incluso si el indicador es alto, la mayoría de las razones mencionadas en el primer tema de este artículo difícilmente se aplicarían. Es difícil creer que una de las marcas más reconocidas en la industria hotelera de lujo dejará que sus áreas comunes se deterioren.
Además, en un período de crisis, una marca sólida como Waldorf Astoria no sería la primera en ver devaluar sus unidades. En el artículo “Residencias de Marca”: Desarrollos de Primeras Marcas en Florida explicamos en detalle las ventajas de invertir en un condominio asociado a una marca fuerte.
Las principales cadenas hoteleras han elegido Miami para acometer sus proyectos residenciales. Además de la torre Waldorf Astoria, las residencias Ritz Carlton tienen torres en el área y, más recientemente, The Standard Hotels anunció su primer condominio residencial en Midtown, el área más amigable para los peatones de Miami. El condominio permitirá la práctica de alquileres vacacionales y ofrecerá desde estudios hasta unidades de 2 dormitorios.
Además de The Standards, District 225 y Waldorf Astoria, se están construyendo y lanzando varios otros desarrollos en Miami todo el tiempo en formato de alquiler a corto plazo.
El comportamiento ha cambiado
La visión clásica de la tasa de ocupación del propietario, aunque sigue siendo importante, no tiene en cuenta el nuevo comportamiento tanto del inquilino como del propietario.
La demanda de alquiler crece. La nueva generación de millennials ve el piso alquilado como su hogar. No todo el mundo quiere invertir mucho en una casa propia.
Además, muchos propietarios de propiedades de alquiler mantienen sus propiedades tan bien o mejor que las ocupadas por sus propietarios. Como se mencionó, la idea es mantener la propiedad en buenas condiciones para obtener mejores valores de alquiler.
El tema de la renta también evolucionó en los mismos administradores de condominios. Algunos han establecido reglas que exigen, por ejemplo, que los nuevos compradores vivan en el edificio durante uno o dos años antes de alquilarlo.
CONCLUSIÓN: ¿Cómo debo interpretar el Owner-Occupancy Ratio?
Si usted está comprando un departamento en un condominio que no permite la práctica del alquiler a corto plazo (alquileres por temporada corta), es decir, con períodos mínimos de alquiler de uno o dos años, entonces debe darle más peso al Propietario. – Indicador Ratio de Ocupación.
En esta situación, el propietario rara vez utiliza el apartamento, que lo ve puramente como una inversión.
Como ya se mencionó, el indicador debe evaluarse junto con otros factores.
Si el apartamento es parte de un nuevo complejo, dentro del formato híbrido que existe actualmente en Florida, donde los nuevos edificios se manejan prácticamente como un hotel, entonces este indicador pierde un poco su peso en la evaluación.
Por eso es importante analizar cada caso y contar con la orientación de un corredor con experiencia en Florida.
En el artículo TOP 10 condominios que permiten Airbnb en Miami, mostramos las oportunidades más recomendadas para quienes quieren invertir, disfrutar y, al mismo tiempo, generar ingresos con rentas en Florida.
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