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Como si no faltaran motivos para que el estado de Florida sea considerado uno de los principales destinos del mundo para invertir, la pandemia ha traído uno más: la impresionante resiliencia de su mercado inmobiliario. De hecho, las últimas crisis mundiales mostraron que el sector puede incluso sufrir un impacto negativo al principio, pero la recuperación es rápida y agresiva, creando oportunidades y consolidando a Florida como un entorno seguro en la turbulencia internacional. En este artículo hicimos una breve historia de las últimas tres crisis que impactaron a Florida, comenzando con la Gran Crisis Subprime, en 2008.
2007 – La crisis de las hipotecas de alto riesgo Subprime
En la segunda mitad de 2007 se inició la que sería considerada la mayor crisis mundial desde la Gran Depresión de 1929. La economía estadounidense colapsó en medio de graves síntomas de origen estructural en el sistema financiero, generando un efecto dominó en el mercado global. Los mercados bursátiles de todo el mundo vieron caer sus principales índices. El punto álgido de la crisis llegó con la quiebra de uno de los bancos de inversión más grandes del mundo, Lemon Brothers.
Para obtener más información sobre la crisis de las hipotecas de alto riesgo, haga clic aquí. Básicamente, hubo una práctica irresponsable por parte de las instituciones financieras, ya que otorgaron financiamiento sin el debido análisis ni respaldo. La mayoría de estos “préstamos incobrables” se utilizaron para financiar la adquisición de propiedades residenciales, generando una “burbuja inmobiliaria” en EE.UU. Los niveles de incumplimiento no tardarían mucho en aumentar y activar los frágiles cimientos del sistema financiero estadounidense. Se generalizó una grave crisis de confianza. ¡La burbuja estalló!
¿Y cómo se vio afectado el mercado inmobiliario de Florida?
Florida también se vio significativamente afectada negativamente al comienzo de la crisis. Fue un colapso financiero que se originó en el mercado inmobiliario estadounidense. Los precios inmobiliarios de Miami se han desplomado. Los inversores que habían comprado antes de la crisis vieron cómo las acciones perdían valor. Quienes tenían propiedades en venta debían sacarlas del mercado o venderlas a precios bajísimos. Se cancelaron miles de contratos de compra. El pánico se instaló en medio de la incertidumbre.
¡Pero no duró mucho!
Florida fue salvada por los brasileños
Sorprendentemente, los inversionistas brasileños salvaron el mercado inmobiliario de Florida. Brasil no se vio gravemente afectado por el efecto dominó generado por la crisis Subprime, que arrastró a otras economías como Grecia, España, Irlanda, Islandia y Portugal. Además, la economía brasileña iba bien y el dólar estaba por debajo de los 2 reales. Era el escenario ideal para los inversionistas brasileños, que aprovecharon la oportunidad de vincular parte de su patrimonio al dólar, adquiriendo propiedades en Miami a precios muy por debajo del mercado. A este contexto se suma el hecho de que, en ese momento, los bienes inmuebles en Brasil eran demasiado caros, lo que hacía aún más atractiva la búsqueda de inversiones en Miami. Un apartamento de 180 metros en Miami, bien ubicado, podía comprarse por menos de R$ 600 mil reales, menos de la mitad del precio de un apartamento en las principales capitales de Brasil en ese momento.
El flujo de capital amarillo-verde en los años posteriores a la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Florida fue asombroso. Casi la mitad de los departamentos vendidos en la región fueron destinados a compradores brasileños. Tal afluencia de inversión ayudó a la economía de Florida a recuperarse más rápido que otros centros estadounidenses, preservando el valor de los inversores.
Cabe mencionar que el brasileño podía, en ese momento, comprar en cualquier parte de USA. Incluso a nivel mundial, había otros mercados con precios bastante atractivos, como Portugal y España. Sin embargo, se eligió Florida. Son varias las razones que llevaron a los brasileños a colocar el “Estado del Sol”, principalmente Miami, en la parte superior de la lista de destinos para invertir. La primera es que Florida está en los EE. UU., la economía más grande y segura del mundo. La segunda es que Florida ya es bien conocida por los brasileños, amantes de Miami y Orlando. Para obtener más información, haga clic aquí y conozca las principales razones que llevan a los extranjeros de todo el mundo a invertir en Florida.
El hecho es que el mercado inmobiliario de Florida demostró ser resistente en lo que fue una de las mayores depresiones económicas de la historia.
2015 – Dólar en alza
El período posterior a la crisis de las subprime fueron años dorados para los inversionistas latinoamericanos en Florida. Sin embargo, en 2015, la monedas latinoamericanas entraran en un fuerte movimiento de devaluación frente al dólar. Ese año, el dólar subió casi un 50% frente al Real brasileno, lo que quitó parte del atractivo de Florida para los inversores.
El alza vertiginosa del dólar en 2015 no fue exactamente una crisis en America Latina, Estados Unidos o el mundo. Sin embargo, fue una crisis única para el mercado inmobiliario de Florida, que vio disminuir considerablemente la demanda de bienes raíces por parte de los inversionistas latinoamericanos.
A pesar de que los brasileños fueron los principales compradores internacionales, otros países latinoamericanos también formaron parte del grupo de inversores extranjeros en la región. Y también vieron sus monedas devaluarse frente al dólar.
incrementar ventas
Con inmuebles más caros en dólares, la demanda ha disminuido. Al mismo tiempo, los propietarios latinoamericanos que habían comprado a un tipo de cambio favorable vieron la oportunidad de obtener ganancias en la moneda de sus países de origen y pusieron a la venta sus propiedades en Miami.
Con el aumento del inventario de propiedades en venta y la menor demanda por parte del público extranjero, la consecuencia no podía ser otra que una caída en el precio promedio de las propiedades en Miami.
Sin embargo, el mayor número de propiedades en venta también supuso un respiro para el mercado inmobiliario, que continuó activo, aunque a un ritmo más lento.
Hasta que empezó a surgir otro mercado: ¡Orlando!
Orlando comienza a destacarse en el radar de los inversores
La suba del dólar en 2015 trajo otra consecuencia: el cambio en el comportamiento de los inversionistas extranjeros. Los extranjeros se quedaron con el deseo de invertir en el exterior, especialmente en Florida. El dólar alto, aunque desalentador, no fue un obstáculo. Después de todo, era posible comprar propiedades más pequeñas o en barrios menos valorados. Sin embargo, el costo de mantener una propiedad en dólares daba miedo, sobre todo en un escenario de incertidumbre respecto al rumbo del dólar.
En este contexto, los condominios de lujo en Miami perdieron atractivo ante otro tipo de propiedad: ¡Casas Vacacionales en Orlando!
Vacation Homes son casas de vacaciones (estacionales) dentro de comunidades cerradas cerca de los parques temáticos. Son casas que pueden ser utilizadas por los propietarios en vacaciones y puestas en alquiler el resto del año. la rentabilidad en dólares puede variar del 6% al 11% anual, ya que permiten la práctica de alquileres de temporada sin restricción de periodos.
La gran ventaja de las Casas Vacacionales es que los ingresos del alquiler vacacional cubren los gastos mensuales y aun así pueden generar utilidades en la operación. En muchos casos, la ganancia supera la porción de financiamiento, lo que permite apalancar la inversión.
A partir de 2014, aumentó la demanda de viviendas en Orlando por parte de los extranjeros. Miami empezó a perder negocio frente a la región central de Florida, donde hay una gran oferta de condominios de casas destinadas a la práctica de alquileres vacacionales. Con la llegada de las plataformas de alquiler en línea, como Airbnb, la práctica de los alquileres vacacionales se ha vuelto extremadamente práctica, eficiente y rentable, lo que hace que las casas vacacionales en Orlando sean aún más atractivas.
Orlando Vacation Homes Oportunidades – Ingresos con Airbnb
Aunque Miami perdió parte de su atractivo, Orlando tuvo un “boom” inmobiliario que puso a la ciudad y la región en el radar de los inversores extranjeros.
La ciudad de Miami, que siempre ha tenido reglas estrictas para la práctica de los alquileres vacacionales, se vio obligada a revisar sus conceptos. Los proyectos destinados a la práctica del alquiler a corto plazo no tardaron en empezar a lanzarse también en Miami.
Con eso, el mercado inmobiliario de Florida una vez más demostró ser resistente. Aún con la suba del dólar, el sector siguió activo, ya sea por los propietarios que comenzaron a vender sus propiedades para obtener ganancias en sus monedas de origen, o por los emprendimientos destinados a la renta con alquileres de temporada, que comenzaron a atraer extranjeros de todo el mundo. .
2020 – Pandemia
Finalmente, hablaremos de la crisis que estamos atravesando ahora provocada por la pandemia.
Esta vez, el mercado inmobiliario de Florida no solo sorprendió, sino que salvó la economía del estado.
El estado de Florida, que depende en gran medida del turismo, se ha visto muy afectado por la pandemia. Como la mayoría de los sectores, el mercado inmobiliario también se vio afectado negativamente. Sin embargo, el sector inmobiliario no tardó en volver a mostrar su resiliencia.
¡Esta vez no fue el inversionista brasileño, sino el comprador estadounidense de otros estados el que salvó la economía de Florida! Residentes de Nueva York y otros estados del norte de EE. UU., fuertemente afectados por la pandemia, iniciaron un movimiento migratorio hacia Florida, en busca de viviendas más grandes en regiones con menor densidad de población (menor riesgo de contagio). Florida está literalmente siendo invadida por estadounidenses de otros estados. ¡Hay más de 1,000 nuevos residentes por día! Solo Orlando recibió a casi 70,000 nuevos residentes en 2020, lo que la ubica como la tercera ciudad más buscada en los EE. UU., por delante de ciudades ya conocidas por su crecimiento demográfico, como Austin y Atlanta.
La mayoría de estos nuevos residentes buscan viviendas unifamiliares. Aún hoy en día la demanda de este tipo de inmuebles es alta, llegando a situaciones inéditas donde una casa se disputa entre 5 o 6 compradores.
El fenómeno no solo hizo subir el precio de las viviendas unifamiliares, sino que también estimuló a las constructoras, que estaban paralizadas.
La demanda de viviendas unifamiliares es tan grande que ha impactado a otros segmentos del mercado inmobiliario. Ante la falta de viviendas y ante la difícil tarea de encontrar la propiedad ideal, compradores de otros estados comenzaron a considerar la compra de condominios de lujo en Miami, especialmente los llamados “low-density” condos, que son edificios con pocos residentes. (menor densidad). ) y menor riesgo de contagio.
Por qué ahora es el momento ideal para comprar en Florida
Cuando comparemos la crisis subprime de 2007 con la que vivimos hoy, veremos claramente que estamos ante un nuevo escenario de oportunidades. Se destacan dos sectores del mercado inmobiliario: 1 – Condominios de lujo en Miami (edificios) y 2 – Casas Vacacionales en Orlando.
Condominios de lujo en Miami
Los condominios de lujo en Miami todavía tienen un precio bajo. Al igual que en 2008, este segmento del mercado inmobiliario se vio muy afectado por la crisis y aún no se ha recuperado. Sin embargo, a diferencia de la crisis subprime, la tendencia es que la recuperación sea más rápida, ya que la normalidad tiende a retomarse pronto con vacunas.
Condominios de lujo en Miami en la mira de inversionistas
Casas de vacaciones en Orlando
El segmento de Casas Vacacionales es otro muy prometedor. Este segmento también fue severamente impactado al inicio de la pandemia, incluyendo la suspensión de sus actividades. Así como los hoteles vieron suspendidas sus actividades, las casas de vacaciones también sufrieron restricciones. A día de hoy, la actividad se ha reactivado y el sector de Viviendas Vacacionales muestra una fuerte recuperación.
Con el regreso a la normalidad, que está cerca con las vacunas, se espera que la afluencia de turistas regrese de manera agresiva, ya que existe una demanda mundial acumulada de viajes a Florida, especialmente en lo que respecta a los parques de Disney.
Solo en 2019, 75 millones de personas visitaron la ciudad de Orlando. Para comprender la expresividad de este volumen de personas, imagine que Brasil, en toda su extensión territorial, recibió cerca de 1 (un) millón de turistas en 2014 cuando fue sede de la Copa del Mundo. Orlando, una sola ciudad, recibió 75.000 veces más. Todo este flujo de personas está buscando un lugar para quedarse, lo que convierte a los alquileres vacacionales en Orlando en uno de los negocios más seguros y rentables del mundo.
El segmento de Casas Vacacionales aún tiene una gran ventaja sobre los demás. Los constructores están ofreciendo incentivos para estimular las ventas durante la pandemia. Estos incentivos alcanzaron los US$ 100 mil dólares, situación sin precedentes en el sector.
¿Adónde va el dólar?
Hoy el contexto para los latinoamericanos es un poco diferente, ya que el dólar está considerablemente más caro que en 2008. Sin embargo, las señales políticas y económicas no son muy alentadoras. La deuda pública supera el 90% del PIB. Todo indica que el dólar se mantendrá en tendencia alcista. Independientemente de las proyecciones, los latinoamericanos son cada vez más conscientes de la importancia de dolarizar parte de sus activos.
Es importante considerar que los precios en los segmentos de condominios de lujo en Miami y en el segmento de Casas Vacacionales están tan depreciados que justifican la inversión aún con la devaluación del real. En el caso de las Casas Vacacionales, un incentivo de US$50.000, que no durará mucho, compensa cualquier posible apreciación que pueda experimentar el real frente al dólar en los próximos años.
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AMG International Realty es una empresa global de bienes raíces que se especializa en Florida. Si estás interesado en saber más sobre el mercado inmobiliario en Miami y Orlando, contáctame por WhatsApp y chatea conmigo ahora: +1 (305) 498-6327 (Silvana Recalde).