Los precios en el condado de Miami-Dade una vez más alcanzaron un nuevo récord el mes pasado. La alta sigue siendo una tendencia incluso con la caída en el número de propiedades vendidas. Los indicadores muestran un mercado residencial todavía desequilibrado, donde los compradores tienen menos poder de negociación que los vendedores.

Las llamadas viviendas unifamiliares, término estadounidense que se atribuye a las viviendas unifamiliares y no adosadas (entienda todos los términos y tipos de inmuebles en este artículo) alcanzaron, en abril, el precio promedio de US$ 600 mil. El valor está por encima de los US$ 565.000 del mismo período del año anterior y por encima del máximo histórico de US$ 579.000 de junio de 2022.

Los precios de las casas en Miami-Dade alcanzan niveles récord, pero las ventas caen

Los precios de las casas en Miami-Dade alcanzan niveles récord, pero las ventas caen

El mercado sigue siendo “seller”

El mercado sigue siendo “seller”, es decir, favorable para quien quiere vender el inmueble. Miami-Dade tiene poco más de 3 meses de inventario de viviendas residenciales y poco menos de 5 meses de inventario de condominios. Un mercado equilibrado debe tener 6 meses de inventario. Cualquier número por debajo que refleje un mercado “seller” y por encima de eso un mercado “buyer” (favorable para los compradores).

Esta situación se mantiene aún después de la suba de las tasas de interés en Estados Unidos, que desalentó la demanda, ya que las cuotas de financiamiento (hipoteca) se encarecen. Como resultado, el inventario de propiedades en venta en el mercado aumentó, pero aún no lo suficiente para equilibrar el entorno. Afortunadamente, la situación ya no es tan crítica como hace dos años, cuando hubo una verdadera guerra de ofertas (Bidding War), donde la misma casa recibió 6 propuestas en efectivo.

La cantidad de viviendas vendidas en abril de 2023 se redujo significativamente en Miami-Dade a 2222, más del 35 % menos que los 3445 cierres de marzo.

¿Qué hace que los precios suban?

La subida de los tipos de interés ciertamente ha “enfriado” el mercado, pero afecta específicamente al comprador medio.

El sur de la Florida ha atraído a compradores adinerados de otros estados como Nueva York y California, donde los precios promedio de las viviendas son considerablemente más altos. Este público, además de los grandes inversionistas globales que también compran en Florida, está en condiciones de hacer propuestas “cash” (en efectivo), es decir, sin endeudarse con los bancos.

En el sur de la Florida, más del 40 % de las transacciones inmobiliarias en abril se completaron sin financiamiento, por encima del promedio nacional del 28 %.

El comprador promedio no puede competir con este público de altos ingresos proveniente de otros estados o inversionistas que muchas veces hacen ofertas por encima del valor anunciado.

Esperanza..

La reciente caída significativa en el número de operaciones realizadas en abril es un reflejo de los altos tipos de interés estadounidenses, que rondan el 6,3%, un porcentaje considerablemente superior al 2,65% de 2021, cuando el gobierno estadounidense practicó una política de tipos de interés bajos. para estimular la economía.

Es posible que los números del próximo informe (mayo) confirmen una tendencia. Si se confirma, naturalmente, el inventario aumentará y los precios podrían disminuir.

Otro factor es el reciente proyecto de ley SB 264, firmado por el gobernador Ron DeSantis, que limita las compras de bienes raíces en Florida a rusos, chinos, norcoreanos, sirios, iraníes, cubanos y venezolanos.

La nueva ley tendría un impacto directo en comunidades enteras dominadas por estas culturas en Miami.

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