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Si bien ya existen muchas razones para mantener en constante aumento los precios de las propiedades en Florida, el estado se enfrenta a una situación atípica adicional en el mercado, causada por compradores que adquirieron sus propiedades a tasas de interés bajas durante la pandemia. Se les conoce como “Rate-Locked Homeowners” (Propietarios con Tasa de Interés Fija), quienes evitan vender sus propiedades para no perder las favorables condiciones de financiamiento que obtuvieron. Esto reduce aún más la oferta de propiedades, que ya es bastante escasa en Florida.
Los “Rate-Locked Homeowners” son propietarios que aprovecharon las históricamente bajas tasas de interés promovidas por la Reserva Federal (FED) entre 2020 y 2021. Durante este período, la tasa de interés básica en Estados Unidos llegó a caer por debajo del 3% anual, cifra que no se veía desde la década de 1970.
No solo los nuevos compradores ingresaron al mercado durante este tiempo, sino también los propietarios existentes, que tenían financiamientos con tasas de interés más altas de períodos anteriores, aprovecharon para refinanciar sus propiedades a tasas más atractivas.
Sin embargo, con el retorno a la normalidad y el aumento de la inflación, Estados Unidos adoptó una política monetaria contractiva, aumentando drásticamente las tasas de interés en los últimos dos años. Desde mayo de 2022, la Reserva Federal ha realizado más de 12 aumentos en la tasa de interés básica en Estados Unidos. Hoy en día, las tasas rondan alrededor del 7% anual.
Según un estudio realizado por el portal Zillow, el 90% de los titulares de hipotecas tienen tasas de interés inferiores al 6%. Casi un tercio de ellos informa tener tasas por debajo del 3%.
Esto significa que la actual tasa de aproximadamente el 7% representa un gran desincentivo para la venta de propiedades para la mayoría de los titulares de hipotecas en Estados Unidos.
Al vender una propiedad para comprar una nueva, se verían obligados a abandonar las ventajosas condiciones de financiamiento que obtuvieron y entrar en un financiamiento más costoso con las tasas de interés vigentes.
Este cambio en las condiciones de financiamiento podría significar varios cientos de dólares adicionales en la cuota mensual del financiamiento, incluso si están comprando una propiedad del mismo valor.
La Situación Agrava la Crisis de Inventario
Esta situación agrava aún más la crisis de inventario en Estados Unidos. Florida en particular recibe a cientos de miles de nuevos residentes cada año. La demanda de propiedades en la región es extremadamente alta, y el inventario existente no es suficiente para satisfacer a tantos compradores.
Las constructoras están luchando contra el tiempo para entregar nuevas unidades y aprovechar el mercado en auge. Sin embargo, algunos proyectos pueden demorar hasta 6 años en completarse, desde la aprobación por parte de las autoridades municipales hasta la construcción y entrega de las llaves.
Este fuerte desequilibrio entre la oferta y la demanda ha provocado un aumento significativo en los precios de las propiedades en Florida en los últimos 5 años. La ciudad de Miami en particular ha visto un aumento del precio promedio de sus propiedades en más del 80% desde el inicio de la pandemia.
En este contexto, Florida ha superado a Nueva York y se ha convertido en el segundo estado con el mercado inmobiliario más valioso de Estados Unidos, solo detrás de California.
¿Qué Tasa de Interés “Desbloquearía” el Mercado?
Según una investigación publicada por el portal inmobiliario Zillow, el umbral para comenzar a “desbloquear” el mercado sería una tasa de interés del 5% o menos. Una tasa entre el 4% y el 5% anual sería suficiente para motivar a la mayoría de los propietarios a vender.
De hecho, según la investigación, casi el 50% de los propietarios que tienen la intención de vender y que pagan tasas de interés por encima del 5% ya han puesto sus casas a la venta, en comparación con solo el 20% de aquellos con tasas más bajas.
Estudios indican que un aumento de un punto porcentual en la diferencia entre las tasas de interés pagadas en la hipoteca actual y las tasas del mercado reduce en un 9% las tasas de mudanza.
¿Vale la Pena Esperar a que las Tasas de Interés Bajen y el Mercado se “Desbloquee” para Comprar?
En un artículo reciente publicado en este blog, debatimos sobre si vale la pena esperar a que las tasas de interés en Estados Unidos bajen antes de comprar propiedades en Florida.
Hay varias razones que sugieren que esperar puede ser arriesgado y una estrategia desastrosa. El motivo principal es que una eventual disminución de las tasas, aunque podría desbloquear el mercado en el lado de la oferta, podría tener un impacto aún mayor en la demanda.
Muchos compradores que actualmente alquilan están esperando una disminución en las tasas de interés para comprar su propia vivienda. La razón por la que aún no han tomado esta decisión es que las tasas de interés son altas. Además, los precios de las propiedades en Florida siguen aumentando de manera agresiva, incluso con tasas de interés más altas. Esperar para comprar significaría perder esa valorización.
Finalmente, no hay indicaciones de que las tasas de interés caigan drásticamente. Históricamente, las tasas de interés en Estados Unidos siempre han estado alrededor del 6%. La disminución observada durante la pandemia fue puntual y de emergencia, en un contexto global atípico.
Desde un punto de vista financiero y estratégico, nuestra recomendación es considerar la compra de propiedades ahora, ya que las tasas de interés aún impiden que nuevos compradores ingresen al mercado y es posible aprovechar un entorno de competencia menor en comparación con lo que podría ser en un futuro cercano.
Acerca de AMG International Realty
AMG International Realty es una agencia inmobiliaria global especializada en Florida y dirigida al público brasileño. Si desea obtener más información sobre las oportunidades en el mercado inmobiliario de Miami, Orlando y las ciudades circundantes, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Puede hablar conmigo a través de WhatsApp: +1 305 318 6968 (Heloisa Arazi).