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Este artículo mostrará cómo calcular el retorno de la inversión (ROI) para un alquiler a corto plazo de una propiedad amueblada de dos habitaciones en un vecindario turístico de Miami. Trabajaremos con dos escenarios:
1 – Alquiler a corto plazo de dos habitaciones pagado en efectivo.
2 – Alquiler a corto plazo de dos habitaciones pagado con un préstamo.
Entendiendo la fórmula
ROI, o Retorno de la Inversión, es un indicador que evalúa el rendimiento de una inversión en relación con el valor invertido. En el caso de las propiedades destinadas al alquiler, el ROI evalúa la ganancia neta generada por el alquiler en relación con el valor invertido. El valor invertido puede ser el valor de la propiedad en el caso de una compra en efectivo, o el valor de la entrada en el caso de una compra financiada.
ROI = Ganancia neta del alquiler / Valor invertido
Veamos un ejemplo práctico y algunos escenarios:
Ejemplo 1: Propiedad de dos habitaciones, amueblada, con pago en efectivo
Premisas y datos para el cálculo:
Características y valor de la propiedad
Para este ejemplo, consideraremos una propiedad en el centro de Miami con las siguientes características:
- 2 habitaciones;
- 1000 pies cuadrados (aproximadamente 92 m2);
- Amueblada y lista para alquilar;
- Valor de la propiedad: US$ 950,000 **
** Este es el valor mínimo en el escenario actual (2023) practicado en propiedades nuevas (lanzamientos) en el centro de Miami (Downtown) para propiedades de dos habitaciones que permiten alquileres a corto plazo a través de Airbnb. Por lo general, estas propiedades ya se venden completamente amuebladas por el promotor.
Asociación de propietarios (HOA) – tarifa de condominio
La Asociación de Propietarios (HOA) es la tarifa que cada propietario debe pagar a esta asociación para que pueda cubrir el mantenimiento del condominio y otros gastos relacionados con el mejor interés de la comunidad. Del mismo modo, esta es la tarifa de condominio a la que estamos acostumbrados en America Latina y se considera uno de los principales gastos relacionados con la propiedad en Florida.
Podemos utilizar como referencia de mercado el valor de $1 (un dólar) por pie cuadrado (sqft).
Para la propiedad considerada en este ejemplo, la tarifa de HOA será de $1,000 al mes ($1 X 1,000 SQFT), o $12,000 al año.
Valor del alquiler diario
Para este ejemplo, consideraremos el valor promedio del alquiler diario de $485.
IMPORTANTE: Al analizar el valor del alquiler diario, es fundamental tener en cuenta el promedio anual, ya que el año presenta fuertes variaciones estacionales (temporada baja, media y alta) y los valores de los alquileres diarios cambian según las temporadas.
Tasa de ocupación
Consideraremos una tasa de ocupación del 85%.
Aquí también es importante considerar el promedio anual por la misma razón mencionada en el punto anterior: la estacionalidad. En este artículo explicamos en detalle sobre la tasa de ocupación en Florida.
Tarifa de administración (Property Management Fee)
Contratar un administrador de propiedades es fundamental en cualquier inversión inmobiliaria, especialmente en el caso de propiedades destinadas a alquileres a corto plazo. Aunque puedes gestionar el alquiler por tu cuenta, será muy difícil hacerlo de manera eficiente y segura sin contar con la experiencia de un administrador. La gestión se vuelve aún más difícil, por no decir imposible, si te encuentras en otro pais y a distancia.
El administrador no solo se encarga de tu propiedad y gestiona el alquiler, sino que también se encarga de la promoción y captación de clientes. El propietario ni siquiera tiene contacto con los inquilinos. Al propietario solo le corresponde designar una cuenta bancaria para recibir los pagos, cuya recaudación también se realiza a través del administrador de propiedades.
Solo mencioné algunos de los servicios prestados por los administradores, que no son fáciles y requieren mucha experiencia en el mercado.
Por todos estos servicios, el administrador de propiedades cobra una tarifa. Para nuestro ejemplo, consideraremos una tarifa del 30% sobre el monto recaudado.
Impuesto a la propiedad (Property Tax)
El llamado Impuesto a la Propiedad (Property Tax) varía según la propiedad y la ubicación. Sin embargo, es seguro considerar como estimación el 1.8% del valor de la propiedad al año. Es importante consultar a tu agente de bienes raíces en Miami sobre las diferentes tasas de impuestos a la propiedad.
Para nuestro ejemplo, considerando una propiedad con un valor de $950,000, el impuesto a la propiedad anual sería de $17,100.
¡Vamos a hacer los cálculos!
Cálculo de los ingresos totales anuales
Para calcular los ingresos totales, simplemente multiplica el valor del alquiler diario ($485) por el número de días en el año (365) y finalmente por la tasa de ocupación (85%). Obtendremos unos ingresos totales en el año de $150,471.25. El ingreso promedio mensual sería de $12,540.00.
Gastos totales anuales
- HOA = $12,000.00
- Impuesto a la propiedad (IPTU) = $17,100.00
- Tarifa de administración (Property Manager) = $44,211.00 (30% X $147,369.00)
- Seguro anual = $800
- Gastos generales (Utilities) = $3,000 (electricidad, gas, agua, internet y otros)
- Mantenimiento eventual durante el año = $500
- Contador / Abogado = $1,000 (necesitarás los servicios de un contador para, entre otras actividades, presentar la declaración de impuestos de la propiedad).
TOTAL DE GASTOS ANUALES: $78,611.00
Cálculo del ROI (Return on Investment)
La ganancia en el año sería entonces de $71,860.00, que es la diferencia entre los ingresos totales en el año ($150,471) y los gastos totales anuales ($78,611).
Para calcular el ROI (Retorno de la Inversión), simplemente divide la ganancia anual por el valor adquirido de la propiedad: $71,860 / $950,000 = 7.5%
Y si reducimos el valor promedio del alquiler diario… ¿o cambiamos la tarifa de administración?
Ahora que conocemos las principales líneas de ingresos y gastos, podemos jugar con los números. A continuación, mostramos dos escenarios, cambiando el valor del alquiler diario y también la tarifa de administración.
Supongamos un escenario en el que el valor promedio del alquiler diario sea considerablemente menor que el ejemplo presentado anteriormente. Consideremos, para un nuevo cálculo, un valor promedio de alquiler diario de $385 al año.
En esta hipótesis, los ingresos totales anuales serían de $119,446.25. Mientras que los gastos totales anuales se reducirían a $70,234.00.
El ROI en el año, en este nuevo escenario, sería del 5.2%.
También podríamos considerar una renegociación de la tarifa de administración al 20%. Lo que, manteniendo el valor del alquiler diario en $385, resultaría en un ROI del 6.43%.
En este nuevo escenario con una tarifa de administración del 20%, manteniendo el valor inicial del alquiler diario en $485, el ROI aumentaría a 9.70%.
Ahora, ¿cómo quedarían todos estos cálculos si la compra de la propiedad fuera financiada por un banco en Florida?
Veamos un ejemplo:
Ejemplo 2: Propiedad de dos habitaciones amueblada con financiamiento de compra
En este nuevo ejemplo, consideraremos las mismas premisas y valores del ejemplo anterior, pero con la compra de la propiedad financiada.
Para efectos de cálculo, consideraremos un préstamo en las siguientes condiciones:
Valor de la entrada: 50% del valor de la propiedad = $475,000 (50% * $950,000) Plazo de pago = 30 años Tasa de interés = 6% anual. Bajo estas condiciones, el monto mensual de la cuota sería de $2,847.86. Este monto ya incluye el principal e intereses. Para otras simulaciones o para saber si cumples con todos los requisitos para obtener un préstamo, haz clic aquí.
Aunque este valor del principal, desde el punto de vista del cálculo del ROI, no debe incluirse como gasto (ya que el valor del principal es una inversión pagada en cuotas en la propiedad), lo incluiremos en el cálculo como “gasto” para que tengamos, al final, el valor de retorno solo sobre el valor realmente invertido. Recuerda que la inversión, en este ejemplo, sería solo de $475,000 (50% del valor de la propiedad), y no $950,000 como en el primer ejemplo donde el pago se realizó al contado.
Escenario 1
Valor del alquiler diario: $485 (Ingresos totales anuales de $150,471.25) Tarifa de administración: 30% ($45,141 en el año) Otros gastos: $34,400 (IPTU, HOA, seguro, servicios públicos, contador, mantenimiento) Cuotas del préstamo (12 x $2,847.86) = $34,174.32 Total de ingresos: $150,471.25
Total de gastos: $113,715.32
Ganancia en el año: $36,756
ROI: $36,756 / $475,000.00 = 7.7%
Escenario 2
Valor del alquiler diario: $385 (Ingresos totales anuales de $119,446.25) Tarifa de administración: 20% ($23,889 en el año) Otros gastos: $34,400 (IPTU, HOA, seguro, servicios públicos, contador, mantenimiento) Cuotas del préstamo (12 x $2,847.86) = $34,174.32 Total de ingresos: $119,446.25
Total de gastos: $92,463.57
Ganancia en el año: $26,983
ROI: $26,983 / $475,000.00 = 5.7%
Importante
La información proporcionada en este artículo tiene únicamente fines de referencia e información, y no tiene la intención de brindar asesoramiento profesional. No debe sustituir la obtención de asesoramiento profesional. Este artículo tiene un carácter educativo únicamente. Todos los valores descritos en este artículo están basados en el mercado actual (2023), y están sujetos a posibles cambios en cualquier momento. Es importante tener en cuenta que los valores pueden variar según la ubicación, el tipo de propiedad y la demanda. Se recomienda consultar a un profesional legal o tributario para obtener un asesoramiento adecuado.
Sobre AMG International Realty
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