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Estados Unidos siempre ha sido un destino turístico visitado frecuentemente por los extranjeros. En los últimos años, la demanda ha crecido tanto que ha surgido un nuevo deseo: comprar casas en Estados Unidos. Inicialmente la búsqueda de bienes inmuebles era sólo con fines de inversión y para tener una casa de vacaciones. Sin embargo, ¡recientemente surgió otra razón! Hay una ran cantidad de extranjeros que también quieren vivir en Estados Unidos y vivir el sueño americano.
Lo que necesitas saber antes de comprar.
Comprar un apartamento o una casa en Estados Unidos es relativamente sencillo y muy similar a comprar una propiedad en otros países. Una escritura se transfiere a nombre del nuevo propietario. Es un proceso no burocrático y completamente legítimo.
Antes de entrar en los 10 pasos para comprar su propiedad en EE.UU. , es esencial entender lo siguiente:
¿Necesito estar físicamente presente en EE. UU. o puedo comprar de forma remota?
No es necesario mudarse a los EE. UU. para comprar una casa o apartamento en los Estados Unidos. En estados como Florida, por ejemplo, es posible hacer todo de forma remota.
En los últimos años, la tecnología y los trámites remotos han evolucionado mucho para dar cabida al trabajo remoto, que ha sido consolidado y adoptado por muchas empresas y también por organismos públicos de EE.UU.
Estados Unidos ha adoptado y sigue trabajando para optimizar cada vez mas los trámites burocráticos para que puedan realizarse a distancia. De esta manera, varios procesos, como la compra de una propiedad, ahora se pueden realizar de forma totalmente remota.
Cuando les decimos a nuestros clientes que todo el proceso se puede hacer de forma remota, surgen varias dudas y es natural. ¿Cómo puedes consultar todos los detalles de la propiedad sin verla en persona y caminar por las diferentes zonas? ¿Cómo enviar documentos de compra? ¿Qué pasa al transferir la escritura?
Por eso hemos preparado un artículo explicando detalladamente cómo se realiza el proceso de compra a distancia. Clic aquí para acceder .
¿Los extranjeros pueden financiar la compra de una casa en Estados Unidos a través de bancos estadounidenses?
Sí, algunos extranjeros como los Brasileños, por ejemplo, pueden financiarse a través de bancos estadounidenses y aprovechar las bajas tasas de interés en Estados Unidos y los largos plazos de pago (hasta 30 años).
A pesar del reciente aumento de las tasas de interés en Estados Unidos, ¡la tasa no es alta! Al contrario de lo que muchos piensan, sólo volvió a niveles pre pandémicos.
Durante la pandemia, Estados Unidos redujo drásticamente las tasas de interés para estimular la economía en un momento difícil de nuestra historia. Sin embargo, esa no era la realidad de la economía estadounidense. Tasas del 6% al 7%, como las que vemos hoy, están más cerca de lo normal.
Por tanto, no merece la pena esperar a una posible bajada de los tipos de interés americanos para financiar su propiedad en Estados Unidos.
Incluso si las tasas de interés caen en los próximos meses, es poco probable que la caída sea tan pronunciada como para justificar la espera. De hecho, esperar para comprar puede ser una estrategia desastrosa, como explicamos en este artículo.
¿Existen beneficios de inmigración al comprar una propiedad en los EE. UU.?
Comprar una propiedad en los EE. UU. no trae ningún beneficio ni facilidad de inmigración. Muchos extranjeros creen que al comprar una propiedad en Florida obtendrán una visa de residencia permanente (Green Card) o facilidades de inmigración. Esta información no es válida. Obtener una visa de residencia es un proceso complejo que depende de otros factores.
Podrás utilizar tu propiedad siempre que estés en USA, con visa de turista o cualquier otra visa que tengas (trabajo, estudio, etc.). Mientras no se encuentre en territorio americano, la propiedad puede alquilarse a terceros (si se permiten alquileres de temporada) o cerrarse y gestionarse por una empresa de gestión de propiedades , que realiza el mantenimiento, la limpieza, el seguimiento de la correspondencia, etc. Comprenda el servicio Total Property Management en este artículo .
¿Puedo intercambiar mi propiedad en mi país por una en Florida?
El intercambio es posible, pero no viable. Una serie de factores inherentes tanto al proceso de compra en su país como en Estados Unidos dificultan mucho este trámite. Por este motivo no lo recomendamos. En este artículo te explicamos en detalle sobre el intercambio de propiedades en Florida .
Ver también: 8 preguntas sobre vivir en Estados Unidos
Cómo comprar tu casa en USA: 10 pasos
PASO 1: Definición del objetivo de compra
Comprar una propiedad en Florida tiene tres objetivos principales:
- Inversión
- Segunda casa
- Hogar
Definir el objetivo es fundamental, ya que influirá directamente en la elección de la región donde comprar y también en el tipo de propiedad.
Las propiedades destinadas al alquiler por temporada, por ejemplo, tienen una legislación específica. No todas las ciudades estadounidenses lo permiten o, si lo permiten, existen zonificaciones específicas. En la ciudad de Miami, por ejemplo, sólo unos pocos condominios permiten esta práctica. Detallaremos más este perfil de propiedad en esta guía práctica.
Una familia que se muda a Estados Unidos busca vivienda, es decir, viviendas residenciales. Generalmente buscan vecindarios tranquilos y familiares cerca de buenas escuelas.
Si se trata de una propiedad destinada a obtener ingresos mediante alquileres a corto plazo, lo ideal es que la propiedad esté ubicada cerca de las principales atracciones de la ciudad (por ejemplo, los parques de Orlando).
También hay brasileños que sólo buscan tener una segunda residencia en Florida, sin buscar ingresos por concepto de alquiler, lo que también cambia el perfil de la región.
La mayoría de los clientes brasileños que buscan los servicios de nuestra agencia inmobiliaria tienen como objetivo comprar una propiedad para usarla en vacaciones y, al mismo tiempo, alquilarla durante los períodos que no la utilizan, obteniendo ingresos en dólares. De esta forma combinan dos objetivos en uno: 1 – invertir y 2 – tener una segunda casa en Florida.
Es por eso que las casas de vacaciones en Orlando, cercanas a los parques, son hoy una de las mejores inversiones a nivel mundial. Asimismo, los departamentos en nuevos condominios lanzados en la región central de Miami también son los más buscados.
Este tipo de propiedad, además de ofrecer una excelente rentabilidad en dólares , incluyendo la posibilidad de cancelar la cuota de financiamiento y seguir generando ganancias, permite al propietario disfrutarla en vacaciones.
En este contexto, la elección del corredor es fundamental para una compra exitosa. El corredor tiene el conocimiento y la experiencia del mercado para guiar al comprador dónde comprar y ofrecer las mejores opciones en la región.
En esta Guía Práctica incluimos la elección del broker como “Paso 2” (tema siguiente). Sin embargo, en esta etapa del proceso de compra (Paso 2) el corredor también puede resultar muy útil para ayudar al comprador a definir y madurar sus objetivos.
PASO 2 – Elegir el corredor
Es común que elijamos varios brokers y agencias inmobiliarias para que nos asesoren a la hora de comprar una propiedad, de esta manera aumentamos nuestras posibilidades de éxito visitando varias propiedades. ¡En Florida esto no es necesario! Simplemente elija un único corredor que le sirva bien , ya que todos tienen acceso al mismo sistema.
En Florida existe una plataforma única donde se registran todas las propiedades disponibles para la venta. Cada “realtor” (broker) tiene una contraseña de acceso y ¡listo! Todos los informes, tablas de valores, estadísticas, historial de ventas y otra información de la propiedad están disponibles para cualquier persona que trabaje como corredor.
Es por eso que sólo necesita encontrar un único corredor con experiencia en el mercado inmobiliario de Florida, credibilidad y que le brinde un buen servicio.
AMG International Realty cuenta con un equipo de profesionales y socios en Brasil y Florida para ofrecer toda la asistencia desde la investigación inmobiliaria hasta la posventa: contadores, abogados, servicio de conserjería y compañía de títulos (notario). También ofrecemos servicios de administración de propiedades y administración total de alquileres. Incluso podemos encargarnos de la renovación y decoración de su nuevo hogar en Florida por usted.
PASO 3 – ¿Dónde comprar casas en EE.UU.? ¿Cuál es la mejor ciudad o región?
Hay dos centros económicos importantes en los que recomendamos comprar casas en Estados Unidos: 1 – Miami y alrededores y 2 – Orlando y alrededores. Ambos ofrecen diferentes opciones inmobiliarias, sea cual sea su objetivo de compra: vivienda, tener una segunda residencia en Florida o inversión. Dependiendo del objetivo, hay barrios y comunidades que se adaptan mejor y otros que no, tanto en Orlando como en Miami.
La decisión también debe tener en cuenta el lado personal y subjetivo de cada comprador. Hay quienes prefieren la región de Orlando por los parques temáticos. Otros prefieren el glamour y las playas de Miami.
También vale la pena destacar las ciudades y comunidades alrededor de Miami y Orlando. Algunas de estas comunidades ya son bien conocidas por los brasileños. En Miami, algunos ejemplos son: Boca Ratón, Fort Lauderdale, West Palm Beach, entre otros.
En este artículo brindaremos una descripción general de las regiones de Miami y Orlando, comentando brevemente los principales vecindarios y comunidades.
Barrios y comunidades en Orlando
Pocos lo saben, pero cuando nos referimos a las regiones de Orlando, casi siempre hablamos de comunidades o ciudades ubicadas en el llamado Gran Orlando , es decir, fuera de Orlando. Incluso los parques de Disney están en otra ciudad llamada Lake Buena Vista.
Un ejemplo interesante es la ciudad de Kissimmee , más conocida por los brasileños como un barrio de Orlando, cuando, en realidad, es una ciudad vecina, perteneciente al condado de Osceola. Kissimmee es conocida por sus comunidades de casas de vacaciones en Orlando , donde turistas de todo el mundo alquilan casas de vacaciones cerca de los parques.
Por este motivo, la región es una de las más recomendadas para quienes buscan invertir y obtener ingresos con alquileres de temporada, ya que cuenta con una zonificación específica para este tipo de práctica y se encuentra cerca de los principales parques temáticos. Hay varios lanzamientos de casas en la región con precios extremadamente atractivos y que brindan una excelente tasa y rentabilidad para el inversor.
Si el objetivo es adquirir una propiedad residencial, ya sea para vivirla o mantenerla como segunda residencia (sin ponerla a disposición para alquiler durante los períodos desocupados), los barrios de Dr. Phillips y Hunters Creek en Orlando son opciones interesantes. También hay ciudades pequeñas alrededor de Orlando (aproximadamente a 30 minutos en coche) con opciones de viviendas de muy alto nivel en comunidades cerradas a precios atractivos, como las comunidades de Windermere, Winter Garden, Winter Park y Lake Nona.
Las ciudades que rodean Orlando han ido ganando protagonismo en la región central de Florida, debido a la calidad de vida que ofrecen y su cercanía a las principales atracciones de Orlando. Algunas de estas ciudades están incluso cerca de la costa de Florida, con sus hermosas playas (a una hora en coche).
Miami y ciudades circundantes
Al comentar sobre los mejores barrios de Miami , me vienen a la mente las regiones de moda de Miami Beach y South Beach . Tradicionalmente, estos son los barrios donde “todo sucede”, con excelentes restaurantes, discotecas, playas y todo lo mejor que Miami tiene para ofrecer. Resulta que, en los últimos años, otros barrios céntricos, alrededor del Downtown, han empezado a atraer la atención de los compradores.
El barrio de Brickell , por ejemplo, se ha erigido como uno de los principales destinos preferidos por los inversores. Además de ofrecer precios atractivos por metro cuadrado, está más centralizado. Se lanzaron varios condominios de alto nivel en la región. Brickell, que alguna vez fue visto como un distrito de oficinas y conocido como el distrito financiero de la ciudad, ahora ofrece tiendas, restaurantes, bares y uno de los principales centros comerciales de la ciudad: Brickell City Center. Es una gran región para aquellos que quieren disfrutar del glamour y el estilo urbano central de Miami.
El barrio de Edgewater, vecino de Brickell, es otra región emergente en Miami. Si bien también tiene una ubicación central, Edgewater conserva una atmósfera de “comunidad” , con una sensación más residencial en comparación con Brickell. Es un excelente vecindario para aquellos que desean estar cerca de todo lo que Miami tiene para ofrecer, pero no demasiado cerca de todo el ajetreo y el bullicio del centro y Brickell.
Para quienes buscan regiones aún más residenciales, pero con infraestructura completa y cerca de las playas, la región de Aventura, al norte, sigue siendo una de las mejores opciones. La región, que es una ciudad perteneciente al condado de Miami-Dade, es muy querida por los brasileños y alberga uno de los centros comerciales más grandes de Estados Unidos: Aventura Mall. Además, está cerca de las hermosas playas de Sunny Isles Beach . Los precios de las propiedades también son considerablemente atractivos y hay varios edificios de condominios interesantes.
Si busca comunidades más exclusivas y reservadas, las regiones de Sunny Isles Beach, Bal Harbour y Bay Harbor Islands son las más recomendadas. Estas regiones, a pesar de ofrecer precios más altos en comparación con las otras mencionadas anteriormente, siguen siendo más atractivas que otras comunidades exclusivas de Miami como Key Biscayne y Miami Beach.
Centro de Miami
El centro ha sufrido una transformación en los últimos años, recibiendo varios proyectos que han revolucionado la región. Se trata de condominios que permiten alquileres a corto plazo.
Miami, a diferencia de Orlando, es una ciudad que ofrece pocas opciones de propiedades que permitan el alquiler a corto plazo . Sin embargo, en los últimos años, la ciudad ha visto este segmento inmobiliario como una oportunidad para recibir inversiones y también atender la alta demanda de turistas y profesionales que llegan anualmente a la región.
Suburbios y pueblos circundantes
Dos ciudades merecen destacarse en los suburbios de Miami: Weston y Doral. Ambos ofrecen una excelente calidad de vida, con excelentes escuelas y opciones muy interesantes de casas dentro de condominios residenciales.
Hacia el norte, la ciudad de Fort Lauderdale también es una excelente opción para quienes buscan vivir, invertir o tener una segunda casa en Florida. Recientemente la región recibió varios condominios frente al mar o cerca de la playa con interesantes precios por metro cuadrado. El aeropuerto internacional de Fort Lauderdale, que ha estado recibiendo varios vuelos directos desde Brasil, también es un gran diferenciador para la región.
PASO 4: Pre califique para financiamiento
Este tema sólo se aplica a los extranjeros que optan por financiar su propiedad a través de bancos estadounidenses. La mayoría de los brasileños que nos contactan para comprar una propiedad en Florida optan por una compra financiada.
Antes de programar una visita a las propiedades, es importante confirmar primero si está precalificado para financiamiento. En este enlace podrás conocer más sobre los criterios de precalificación.
Pago en efectivo versus financiamiento
Algunos extranjeros pueden financiar la propiedad adquirida a través de bancos estadounidenses y aprovechar las bajas tasas de interés en Estados Unidos. Los plazos de amortización del préstamo pueden ser de hasta 30 años.
El proceso de aprobación del financiamiento es relativamente simple y considerablemente menos burocrático que en Brasil. Todo el proceso suele tardar entre 45 y 60 días. Los documentos habituales que solicitan los bancos son:
- Formulario bancario completado con diferente información (cada banco tiene su formulario específico);
- Breve currículum/historia/biografía del comprador/prestatario;
- Letras de referencia;
- Carta emitida por un contador que acredite ingresos;
- Extracto bancario que acredite que el saldo de su cuenta es suficiente (generalmente de los últimos 3 meses).
Los bancos generalmente piden entre el 35% y el 40% del valor de la propiedad al momento de la entrada. El resto se puede pagar en un plazo de hasta 30 años. Las tasas de interés en USA rondan entre el 3,75 y el 4,5% anual para los brasileños (están en el nivel histórico mss bajo desde 1970).
AMG International Realty tiene socios en Florida con larga experiencia y excelentes relaciones con bancos de la región. Ofrecemos toda la asistencia para la aprobación de su préstamo.
Si ya cuenta con la aprobación previa o elige comprar en efectivo, ahora puede pasar al siguiente paso, que es programar visitas y elegir la propiedad.
PASO 5 – Programar visitas y elegir la propiedad
Una vez elegida la región, el siguiente paso es seleccionar las propiedades y programar visitas (presenciales o virtuales) junto con su corredor. La mayoría de las empresas ofrecen visitas virtuales a través de aplicaciones. El comprador puede recorrer virtualmente la propiedad como si estuviera físicamente presente. Su agente también puede grabar un video en vivo de usted caminando por la propiedad.
También en este caso la decisión puede ser bastante personal. Es posible comprar apartamentos prefabricados, estrenar (sobre plano) y propiedades con inquilino ya dentro (así se puede ver un ingreso inmediato en dólares).
PASO 6 – ¿Compra por parte de una persona física o jurídica (empresa)?
Puede comprar la propiedad en Florida a su propio nombre (PF – individuo) o a través de una empresa previamente abierta en Florida (PJ – entidad legal).
El proceso de apertura de una empresa en Florida es libre de burocracia, rápido y económico. Generalmente a los 2 días la empresa ya está abierta y el costo de apertura suele estar entre USD 300 y USD 500, dependiendo del contador. Incluso es posible abrir online a menores costos, pero recomendamos la asesoría de un contador, pues existen diferentes tipos de empresas y solo algunas atenderán eficientemente el propósito de la compra.
Comprar a través de una entidad legal trae algunos beneficios fiscales. Uno de ellos es la ausencia del impuesto a la herencia. En Miami, el impuesto a la herencia para extranjeros (en caso de que el propietario fallezca) puede llegar al 40% del valor de la propiedad. Una pesada carga para los herederos. Comprando a través de la empresa es posible estar libre de este impuesto.
Otra forma de compensar el impuesto a la herencia es comprar como individuo y contratar un seguro de vida por el monto del impuesto. En caso de fallecimiento, el valor recibido del seguro de vida se utilizaría para pagar el impuesto. Esto hay que analizarlo detenidamente, ya que, dependiendo de la edad del comprador, el seguro puede resultar muy caro.
Por eso se recomienda consultar con un contador en Miami para conocer la mejor estrategia. CAP Imóveis trabaja en colaboración con firmas contables de Brasil y Florida que puede recomendar.
PASO 7 – Abrir una cuenta bancaria en EE.UU.
Una vez elegido el inmueble y el formato de adquisición (PF o PJ), es momento de iniciar los trámites de pago y cierre.
En este punto, se recomienda que ya tenga una cuenta corriente abierta en un banco de Florida. Abrir una cuenta bancaria en Florida es sencillo. Simplemente presente su pasaporte y visa válidos. Hay bancos que ofrecen la posibilidad de abrir una cuenta de forma remota.
Aunque no es obligatorio abrir una cuenta, ofrece algunas facilidades, como facilidad en transferir cantidades y también en recibir alquileres (si compras una propiedad con el objetivo de alquilarla en el futuro).
Además, junto con la propiedad de la cuenta, el titular de la cuenta tendrá acceso en línea al panel del banco, a la información de la cuenta y tendrá derecho a tarjetas de débito/crédito y cheques.
PASO 8 – Presentación de documentos
Para la compra en efectivo de una propiedad en Florida, el único documento estándar requerido es un pasaporte válido. Si la compra se financia, se requerirán otros documentos para la aprobación del préstamo. En este caso, parte de los documentos deberán presentarse durante la fase de precalificación del crédito. Obtenga más información en este artículo
Paso 9 – Pago y transferencia de recursos
La transferencia de valores es una transacción internacional estándar. Puedes hablar con el gerente de tu banco en Brasil para que te oriente o contratar los servicios de un corredor de cambio (tenemos algunos para recomendarte).
La transferencia requiere de un cierre cambiario (contrato cambiario) y quedará registrada en el Banco Central.
Inicialmente, el dinero se transferirá desde su cuenta en Brasil a la cuenta que abrió en EE. UU. (Paso 8). En segundo lugar, debes transferir el monto a una cuenta de depósito en garantía, llamada Cuenta de depósito en garantía . Es un tipo de cuenta de custodia, que generalmente es mantenida por la Compañía de Títulos (Compañía de Títulos, similar a las notarías brasileñas), donde se depositan los fondos hasta que toda la documentación sea analizada por la Compañía de Títulos . Si no hay problema con la documentación, se procede al Cierre , donde se transfieren los importes a la cuenta del vendedor y se pasa la escritura a nombre del comprador.
Para comprender mejor el papel de las Compañías de Títulos y cómo se transfiere la escritura, visite el artículo: Qué es una Compañía de Títulos y cuál es su papel en el mercado inmobiliario
PASO 10 – Post-compra
¡Felicidades! ¡Compraste tu propiedad en los Estados Unidos! ¿Y ahora?
Después de la compra, puede contratar una empresa para administrar la propiedad. De esta manera, podrá estar tranquilo en Brasil sabiendo que su propiedad está bien cuidada. Todo el mantenimiento, limpieza, control de correspondencia, entre otras tareas, será gestionado por la empresa contratada.
Las empresas gestoras también se encargan de la gestión completa del alquiler de su propiedad si la unidad se pone en alquiler. Los servicios son completos y el propietario ni siquiera necesita tener contacto con los inquilinos. Simplemente designe una cuenta bancaria para recibir los montos cobrados. ¡El administrador se encarga de todo!
AMG International Realty cuenta con un equipo completo y socios en Florida que ofrecen toda la asistencia post venta: contadores, abogados, servicio de conserjería y compañía de títulos . También ofrecemos un servicio de administración de propiedades.
Como ya se mencionó, debe informar su declaración en Brasil sobre la propiedad en el exterior. Hable con un contador brasileño de su confianza para conocer los detalles. Es importante resaltar que los temas relacionados con tributación e inmigración mencionados en este manual deben ser confirmados con un profesional en la materia (contadores y/o abogados).
Estos son los 10 pasos principales para comprar una propiedad en Florida. Si estás interesado en saber más, ponte en contacto ahora mismo y chatea conmigo vía WhatsApp: .+1 305 498-6327 Mi nombre es Silvana Recalde y estoy a su disposición.
Debido a esta gran demanda de bienes raíces en EE.UU., algunas ciudades americanas han experimentado un boom inmobiliario. La subida del dólar no parece ser un obstáculo. ¡Por lo contrario! Los inversores brasileños buscan cada vez más una moneda fuerte para liberarse de la inestabilidad del real y proteger sus inversiones.
Acerca de AMG International Realty
AMG International Realty es una empresa inmobiliaria global especializada en Florida y dirigida al público brasileño. Si quieres saber más sobre el proceso de compra de casas y departamentos en Estados Unidos, ponte en contacto ahora y chatea conmigo vía WhatsApp: +1 305 498-6327 (Silvana Recalde)