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El Banco Central Estadounidense (FED) elevó la tasa de interés básica estadounidense para contener la presión inflacionaria. Las tasas de interés más altas tienden a enfriar la economía y reducen el precio promedio de varios productos y servicios. La medida también encarece los préstamos hipotecarios, lo que podría llevar al mercado inmobiliario sobrecalentado de Florida a niveles más equilibrados. ¡No parece haber tenido ningún efecto! La creciente demanda de viviendas en el Estado del Sol mantiene altos los precios de las propiedades y continúa la tendencia alcista.
No solo la demanda de casas nuevas es alta, sino que el inventario existente de casas disponibles para la venta sigue siendo muy bajo. Tampoco hay grandes predicciones de nuevas propiedades que ingresen al mercado, ya que hay escasez de terrenos para la construcción. Incluso los proyectos existentes necesitan un largo período de tiempo para ser entregados, desde la aprobación por parte de los organismos competentes hasta la construcción y entrega de las llaves. La situación se agrava aún más por la falta de mano de obra y materiales.
Florida central y la ciudad de Miami también se están volviendo cada vez más atractivas para las empresas tecnológicas. Florida se está convirtiendo en el nuevo Silicon Valley. El estado ofrece un entorno fiscal atractivo en comparación con la mayoría de los demás estados de EE. UU. (exención del impuesto sobre la renta estatal). Al mismo tiempo, California fue criticada por su excesiva burocracia y sus altos impuestos. Como resultado, el “Estado del Sol” ahora se ve como el nuevo Eldorado para las empresas de tecnología.
El aumento de las tasas de interés no desanimará al mercado
Después de dos años de caer a niveles por debajo del 3%, las tasas de interés han vuelto a subir para contener principalmente la rampante inflación estadounidense. Las tarifas se habían reducido para estimular la economía estadounidense en tiempos de pandemia.
Tasas de interés más altas significan hipotecas (hipotecas) más caras, lo que debería desalentar la compra de nuevas propiedades, llevando el mercado a niveles más equilibrados. Hoy en día, una casa puesta a la venta en el área de Orlando tarda, en promedio, unos 30 días en venderse. Lo normal sería un plazo medio de 6 meses. La situación se volvió tan crítica que la misma casa residencial recibe 6 ofertas en una subasta real, apodada en el mercado de “Bidding War”.
Sucede que, incluso con tasas de interés altas, los expertos creen que el mercado seguirá caliente. Los compradores de otros estados como Nueva York y California tienen poder adquisitivo para hacer ofertas “en efectivo”, es decir, en efectivo. No optan por la financiación. El precio promedio de una propiedad en estos estados es considerablemente más alto que en Florida. No es difícil para un californiano o neoyorquino hacer una oferta más alta que el precio de propiedad anunciado en Florida.
Los inversionistas internacionales, especialmente los latinoamericanos, ya enfrentan tasas de interés más altas en sus países de origen. Para esta audiencia, una tasa del 5% o 6% anual sigue siendo demasiado baja.
¿Es mejor comprar o alquilar en un escenario de inflación y tipos de interés elevados?
El precio medio de alquiler ha subido más que el coste de financiación en Florida, lo que hace que comprar sea más atractivo que alquilar.
No sería sorprendente entender por qué se ha disparado el precio medio de alquiler. En un mercado donde los precios de compra de inmuebles se han disparado en más de un 20% (2021), los inmuebles se han vuelto inaccesibles para gran parte del público local. Alquilar, para muchos, es la única opción. La mayor demanda hizo subir el precio medio de alquiler.
Por el lado del inversor, el alquiler no es una opción. Comprar una propiedad en Orlando o Miami es una diversificación y dolarización de la riqueza, especialmente para los latinoamericanos. En Orlando, la gran estrategia es el llamado apalancamiento de inversión. Usted compra una casa de vacaciones financiada y paga el préstamo con sus propios ingresos por alquiler. La rentabilidad esperada de la renta supera, en la mayoría de los casos, el coste total del inmueble, incluidas las cuotas de financiación, y aún así genera beneficios en la operación.
En el caso de Casas Vacacionales en Orlando, el inversionista ni siquiera tiene que administrar el alquiler. Todo lo hace un administrador de la propiedad. Simplemente designe la cuenta bancaria en la que desea recibir el cobro de la renta. Obtenga más información sobre la gestión total de alquileres en Florida.
Otra oportunidad es aprovechar el contexto de alta inflación y aprovechar las tasas de interés fijas de los bancos. De esta forma, la propiedad se compra a un costo fijo (interés fijo) y la propiedad comprada se corrige automáticamente por la inflación real del mercado. Lo explicamos mejor en el artículo: La alta inflación en los eeuu crea una oportunidades para invertir a tasas de interés fijas.
La mayoría de los bancos ofrecen un período de tarifa fija al comienzo del contrato. Después del período inicial, las tasas se vuelven flotantes, pero restringidas a una banda, para proteger a las instituciones financieras y los prestatarios. Aprovechar el momento de alta inflación y tipos de interés aún fijos y relativamente bajos es una oportunidad por tiempo limitado, ya que la Fed muestra su intención de subir aún más los tipos de interés.
Tendencias inmobiliarias en Florida
Poco a poco, la expresiva demanda de casas residenciales, que creció mucho durante la pandemia, está migrando a condominios (apartamentos). Las casas, en los últimos años, han pasado a ser vistas como una mejor solución para los periodos de confinamiento. Las casas grandes en las afueras, con un gran espacio exterior, fueron y siguen siendo las más buscadas.
Sin embargo, es precisamente en este segmento (viviendas unifamiliares) donde el inventario se desplomó. La baja disponibilidad se debe no solo a la alta demanda, que agotó el poco stock que había, sino también a que los propietarios optaron por no vender en un mercado incierto.
Con la baja disponibilidad de viviendas residenciales en el mercado, la atención del público se ha dirigido a los grandes apartamentos en condominios de lujo en Miami, conocidos como el segmento Condo.
El segmento de condominios, a diferencia del segmento de viviendas unifamiliares, vio crecer su inventario y el precio promedio se desplomó. No se suponía que los apartamentos fueran la mejor opción en tiempos de cuarentena. Este juicio resultó ser relativamente erróneo, ya que los apartamentos en edificios de lujo en Miami son grandes y los condominios son verdaderos mini-clubes o mini-ciudades, con una infraestructura con la que las casas suburbanas difícilmente pueden competir. Existe otro segmento, los llamados low-density condos, que son edificios con pocos residentes (baja densidad de población) que supuestamente ofrecen un menor riesgo de contagio.
La demanda de condominios aún es baja, pero aumenta gradualmente. Se espera que el mercado de condominios sufra, en diferente medida, al igual que el segmento de viviendas unifamiliares. Si eso sucede, los precios subirán mucho, como ya están subiendo.
Esta es hoy la gran oportunidad en el mercado inmobiliario de Florida: comprar apartamentos de lujo en centros como Miami y Fort Lauderdale.
Acerca de AMG International Realty
AMG International Realty es una empresa inmobiliaria global especializada en Florida. Si quieres saber más sobre oportunidades de inversión en el mercado inmobiliario de Orlando, Miami o Tampa, contáctame ahora mismo y chatea conmigo por WhatsApp: +1 305 318 6968 (Heloisa Arazi).